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多伦多唯一一家提供整套安居服务的综合性企业。

十余年来,我们着力打造了地产界的非凡之旅,

服务了千万客户,为他们构建了梦想家园。您对美好生活的追求,就是我们努力的方向。

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【嘉德客服卖房服务系列】卖房前搞清楚这几个装修问题,可以多赚不少!

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卖房之前要不要装修?还是要看实际情况,如果你的房子本身条件很好,装不装修都没有太大影响,那自然是别浪费钱比较好。但是,如果你的房子有必要通过装修来弥补一些瑕疵,那就还是适当装修一下比较好。

一、先看市场条件

卖房时赶上卖方市场,即供应量小于需求量时,房子不管是否经过装修都是可以卖得出去的。如果你处于买方市场,即供应量大于需求量时,适当进行装修才能为你出售房屋增加几率。

二、别让支出大于回报

看起来更美观的房子肯定会卖的更好,所以卖房前,适当进行装修还是可取的。但是千万不要进行大修,别在翻修上花费太多资金,即使想要将装修的钱加进售价里,那也要看购房者是否买账。

三、重点装厨房和浴室

如果你不想花大价钱来翻修房子,那就重点把厨房和浴室装修一下,这样更容易受到购房者的青睐。

四、重视“脸面”

房子的正面就像“第一印象”,所以卖房前,一定别忘了将房子的正面翻修一下,比如大门、墙面等,好印象会让房子更加抢手。

五、轻装修重装饰

一间很有格调的房子,即使价格稍微贵了些,也还是有人会买。一幅画,一株花,一件饰品,一种香气都可能让房子更灵动。适度的Home Staging是个不错的选择。

六、数据说话,有的放矢

根据加拿大估价协会(AIC- Appraisal Institute of Canada)的调查显示,最高投资回报的装修包括5项:

  • 厨房的装修
  • 卫生间的装修
  • 内墙和外墙的装修,包括内墙刷漆
  • 房屋装饰的升级,包括灯具(Lighting fixtures)、水管水龙头等(plumbing fixtures)、台面(countertops)和地板的升级等
  • 清理杂乱区域(Decluttering),去除家里不必要的装修或物品,使房子看起来清爽舒适

其中每项装修所对应的增值率分别是多少,可以参考AIC的统计。

厨房的装修 72%   增加一楼family room 51%
卫生间的装修 68%   增加壁炉 50%
墙面涂漆 65%   翻新地下室 49%
地板升级 62%   冷暖设备更新 48%
更换窗户和门 57%      

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【嘉德客服新房服务系列】 都说安省15%海外买家税NRST可以退? 具体条件能说清楚点儿不?

3 meitu 1众人皆知,自2017421日始,在安省购买金马蹄地区住房的海外人士或海外公司,必须缴纳15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax,简称NRST)。NRST概念下的海外人士简单来说,指的是没有PR枫叶卡,或者加拿大护照的个人。但同时又说,满足一定条件是可以退税滴。到底是那些人可以退,哪些条件必须满足?有点儿懵!嘉德客服带你仔细八一八,保证阅完即懂,一见便知!

一、可退税的对象:仅三类!

1.4年内成为移民的人;2.国际学生;3.工签持有者。

 

二、三类人退税必须达成的相同条件有三:

1.产权 (title) 上人:只有一个人或夫妻二人

一旦出现其他人,比如父母为了协助贷款也上了产权,或者孩子等,那要确保每一个人都具备退税条件才可以退,否则,反而无法退。

2.必须60天内自住并有充分自住证据

 Final closing date 60天内必须自住,作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件,有人由于不知道这个规定,没在60天内及时入住,或者搬走,但没有注意保留证据,后续退税申请会很波折。

3. 4年内提交

申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

 

三、三类人退税达成的各自条件各异:

1. 4年内成为移民的人

1)    Final closing date 4年内成为加国移民,有登陆纸

2)    退税申请必须在登陆日的90天内送达。据悉,房主短登后回国,自认为条件都满足,退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。 

2.国际学生:高中以后的安省大学或大专学习,不包括高中教育

1)Final closing date 当日必须持有合法学签。

2) Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college)全职在读全职指课业的60%以上, full time workload。秋冬两个学期必须full time,暑假不计;秋冬期间转学或换专业也可以,但依旧要保持 full time 状态。

3)final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请。

特别提醒: 1.留学生只能单独上产权,或是与配偶一同上产权。除此之外,与任何人联名上产权(包括父母,兄弟姐妹,男女朋友,普通朋友,合作伙伴等)都会丧失退税条件。如需要款,父母只能做担保人,不能上产权,否则就不满足退税条件。2. 留学生要先注册全职学生再收房。如果交屋日定在全职学生注册日之前,可以要求把购买合同做一个Amendment, 把交屋日更改为注册日之后 

3.工签持有者

1)Final closing date 当日有合法工签

2)Final closing date 当日必须已有安省的全职工作;每周工作不少于30小时,全年不少于1560小时只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主,必须做到新旧工作之间的无缝衔接。据悉曾经有实例,两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒。

3)工作1就可以开始申请。

 

四、申请交给谁?

退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA),正常情况下两个月左右就会收到回复,疫情时期大小官员都 work from home, 审批速度明显慢下来。材料完备没问题的则直接退税,材料不够完整的会被要求补材料。

 

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【嘉德客服新房服务系列】什么是Interim Occupancy Fee?到底还要交多少钱嘛?

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在实操过程中,很多客人对新楼花交房后入住期间到底还要交多少钱,很是迷惑。怎么会动不动就几万刀呢?尤其是在收到律师发来的收费清单后,更是对某些大额支出及项目,很是费解。

嘉德客服今天就带着您一起厘清Occupancy入住时要缴纳的那些钱都是啥?记住啊,说的是“Interim Occupancy”

(临时入住),不是“final closing”(产权过户)哦。

 

一.        明确Interim Occupancy的含义,便于理解后续费用的原理

楼房交接分为两个阶段,第一阶段为拿钥匙入住,称为Occupancy,第二个是产权过户后的Final Closing。这两者之间的临时入住阶段称为Interim Occupancy。

敲黑板啦!注意这阶段您只是拿到物业钥匙并没有进行产权交接,实际产权还属于开发商,等于租住开发商的物业

 

二.要支出名目:共五项 

1. X% on interim closing/ balance to builder: 最后一笔订金(有的有,有的没有)

首付比列中的一部分可能需要此时付款,一般比例是5%或某一固定金额。开发商不同要求不同,具体可以参看自己合同首页的订金付款计划。不要误会说,“我已经付了首付呀,为什么还要付”?

2. Occupancy fee:入住费

此处费用缘由就是上面提及的Interim Occupancy。因为这个阶段,实际产权还属于开发商,你如同租住开发商的物业,所以每月要向开发商支付费用,用来支付管理费、地税和余款利息等费用。具体利率以开发商根据市场核定为准。

3. Common expense: 物管费

公共设施费很好理解,就是您房屋的管理费。

4. 律师费

这个也很好理解,律师为您服务的服务费,金额约$500左右,以物业大小作为参考。Final closing是费用会多一些。

5. Tax

加拿大是“万税之国”,每一项交易妥妥地要交税。这其中有可能多收的是预估地税,等收到市政府正式地税单,请核查,并将多收部分,向开发商索回。

只要是嘉德置业的客人,无论是您PDI验房,还是拿钥匙入住,亦或产权交割收房。只要您需要,嘉德客服始终在线!让您放心,安心,开心!

【嘉德客服新房服务系列】新房 HST退税 —自住房和出租房退税区别何在?

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买新房涉及交HST,安省的HST税率为13%。无论新房用来自住还是出租,满足条件的情况下都可以申请HST退税。退税只是退回HST(13%)的一部分,不是退回整个儿13%。买二手房不涉及HST。

  • 新房HST退税有两种
  1. 自住房退税:GST/HST new housing rebate ,简称“NHR”.
  2. 出租房退税:GST/HST new residential rental property rebate ,简称“NRRPR”.

  • HST退税有多少?

HST rebate由2部分构成-联邦部分(GST占5%),和安省部分(PST占8%)。

  • 如何计算?

首先找出购房交接时律师给的Statement of Adjustments,找到net sales price,这个数字是“净房价”,实计算的基础。

联邦部分退税:所付的GST*36%:

  1. 房价在≤$35万,联邦退税=净房价*5%*36%,最高到$6,300封顶。
  2. $35万≤房价≤$45万,(45万-净房价)/10,000*6,300
  3. $45万<房价,联邦退税为零

安省部分的退税:所付的PST*75%

  1. 房价<$40万,安省退税=净房价*8%*75%,最高到$24,000
  2. 房价>$40万,直接拿$24,000

  • 自住,退税如何处理?

若新房用来自住,HST退税通常由建筑商代为申请(建筑商先把new housing rebate给你,然后他再去跟CRA申请)。合同上显示的价格实际上是按照“自住”的大前提指定的,退税已经从房价中减掉了。这样的目的是为了使价格看起来较低,有竞争力,刺激购房意愿。

 1.自住房强调的是“自住”二字:

(1)          :自己,以及通过血缘、婚姻、同居和收养而形成的关系,包括父母,子女和兄弟姐妹等。

(2)          住:房主本人或家人必须第一个入住,把新房当作主要居住地(primary residence).

(3)          自住要显示出一个长期的状态,短期几天或几个月是不行的,建议至少住满一年

2.保留自住证据

各种账单、银行、保险、驾照、证件地址及时更改,确保能证明“主要、居、所”。

  • 新房用于出租:

房东自己申请NRRPR,建筑商不给代办。退税的重点:有一年会更长的租约+ 租客第一个入住+ 2年内申请。

  • 自住改出租

自己一开始住了几个月,然后决定出租的,既不符合自住申请NHR,因为房主没住满一年。也不符合租房申请NRRPR, 因为租客不是第一个入住。

【嘉德客服新房服务系列】新房 HST退税条件知多少?

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很多客人购房后,都听闻有HST退税,跃跃欲试申请。但鲜知申请新房HST退税有几个要点,可要谨记哦。

一、     不交不退:房主或亲属自住

  • 谁是亲属?

可以是父母、子女、兄弟姐妹,前夫,前妻、以及前common-law spouse。亲属不包括:叔、姨、舅、侄男甥女,更不包括同事、朋友;

  • 第一搬进去住的必须为本人或以上提及的亲属

1.Title上的名字必须和原购房合同上的名字保持一致

2.购房人必须是自然人、人类、活人,不能是公司

3.若几个合伙购买,合同上的都必须入住,并把该房作为自己的primary place of residence。

二、     先交再退:投资出租

如果您购买时是作为投资房,包括海外买家的自用房,如果不出租,也不自住,都要先交HST。

  1. 凭借一年以上租约,向CRA申请退税。
  2. 可以自己申请,也可以找自己的会计师协助。

3.申请退税要在Final Closing Date算起的2年内哦,过期可就没有了。

三、退税金额

HST新房退税由两部分组成,联邦退税和安省退税。

联邦退税最高$6300-房价“Net Sales Price”在35万的时候,联邦退税就是$6300;之后随着房价升高,退税快速递减,等房价到了45万,联邦退税完全消失。

有人以为房价超过45万就没有退税了,这是不准确的,严格的说只是联邦退税部分没了,但还有省里退税,它是随着房价房价上升而增加的。房价超过45万就可以拿到最高额度$24,000,再往上上涨到100万,退税也还是$24,000封顶。

所以New Housing Rebate的高低取决于房价。

【嘉德客服新房服务系列】 新房的信箱钥匙哪里找?

在加拿大,邮政信箱可是每家每户的“大内总管”。各种证件,回执,通知,账单,通通寄望家里的信箱。简直就是,“别看信箱小,没有真要命”。

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所以,当您喜提新居,除开生活开张必须的水电气,就属信箱最金贵。但往往,业主们都会有百密一疏的时候,经常已经入住,早已更改各类账单地址,猛然发现,家里邮箱还不知道在哪儿?已经寄出的驾照等重要证件也不知魂归何处?

我们嘉德客服帮客人开通不少信箱,代拿过很多钥匙。现在由嘉德客服手把手带您开信箱取钥匙,把“大内总管”请回家吧!

House/ Townhouse和公寓的开通和拿取钥匙略有区别,以下分别介绍。

House/ Townhouse开通信箱和取钥匙操作步骤

第一步,致电Canada Post,申请信箱

客服热线1-800-267-117申请开通邮箱。按理可以在Canada Post网上下单,但电话更直接啦。不过,请耐心等待,10-15分钟可能会接通。期间要核实具体地址,邮编,屋主生日,乔迁日期、电子邮件以及交房时间等。

第二步,与Canada Post约定服务单,明确投递

接线员记录服务内容,发起服务申请。并和您确认哪天家里有人,并告知您,会将此次申请服务审批后的通知单发到您家门口。稍后您会收到电子邮件确认。注意啦,服务单投递不会敲门的哈,只是投递到家门口。一般在约定日期的晚8点之前送达。

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第三步,收取服务单,准备资料

收到投递的服务单,上面会清楚说明,何时何地找何人去取信箱钥匙。务必提前准备产权证明文件,包括屋主ID,房产买卖合同或者是地契,或交房时律师文件中的Land Transfer Certificate。

 

第四步,达到指定指点,拿取钥匙。

去到Canada Post指定的分支机构和联系人取钥匙即可。新房信箱钥匙到手啦!

注意事项:

1.若需第三方代领,需提前取Canada Post拿一份委托书,或提前电话或邮件告知Canada Post 您的授权人,否则第三方人无法领取钥匙。

2.Townhouse,切记:具体单元对应的信箱位置在Canada Post给您钥匙的那个密封袋子的背后贴的有位置分布图,请务必妥善查看后再扔掉哦。      

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Condo开通信箱和取钥匙操作步骤

第一,问开发商,得知直接联系人

公寓开通信箱和获取钥匙较为简单。收房后,可以直接问开发商这个楼盘的Canada Post信箱对接人的联系方式。因为公寓整栋楼的信箱都在一起,所以开发商很清楚公寓里的信箱钥匙哪个分支机构取。

第二,上门直接取件即可

电联上面提及的Canada Post联系人,约定时间和确定所需材料。

第三,公寓的一般可以委托经纪代领取钥匙。因为您和对方电联的时候,您可以转发当初和开发商的邮件,作为合法身份确认。

 

嘉德客服能为您

无论您是公寓,还是House 或者Townhouse,待您入住前,嘉德客服会联系开发商或者Canada Post。全程为您妥妥安排,您则无需上述繁复步骤,在家坐等信箱和钥匙,轻松到手!

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联系人嘉德客服Honora,微信jdlcustomerservice