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十余年来,我们着力打造了地产界的非凡之旅,

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【嘉德客服出租系列】 楼花交房后出租,这个条款有陷阱,千万别踩雷!

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一、聘请靠谱律师,查看合同,确定出租约束条件

1.律师应确认是否允许出租

Occupancy拿钥匙后,准备出租前,律师会协助你收房,这时候律师是否专业靠谱,非常关键。

律师应仔细查看合同中Schedule部分的“Selling and Assigning”条款。是否允许在Interim period (final closing前,Occupancy之后) 出租。如果允许,自然是好,如果有条件同意出租,则务必告知业主出租条件。

实践证明,交房环节,很多律师都是“走过场”,并未知晓业主,导致后续严重经济损失。

2.律师应告知你出租条件

律师应仔细阅读条款,查看可出租条件。比如,是否允许公开在第三方平台如MLS挂盘推广,是否需要提前知晓customer care 或者物业管理,并征得同意等。如不允许挂MLS,请和律师确认后,第一时间告知你的经纪,否则将面临开发商律师的违约通知信,且收取通知信工本费约$500。若条款无明确告知是否通知物管,为审慎起见,建议确定租客前,提前告知管理处,征得对方书面同意并明确出租意愿以及是否需缴“允许出租同意费”,并将此信息与律师之前的核实情况予以比对,确保自身经济利益和出租权利。

3.律师应明确“允许出租同意费”金额

部分开发商在条款中并未明确,征得出租同意是否缴纳特殊费用及金额,但在实操中,却要收取约一个月租金不等的“允许出租同意费”。

二、自己普及常识,找靠谱律师,才是避免踩雷的关键!

通过上述解读,作为业主的你要逐渐积累这些常识,关注律师专业性及责任心,律师有责任与业务解读条款,提醒买家这些潜在风险。他自己也应在交房时与开发商律师就上述问题,逐一明确并记录在案。包括如果挂MLS, 律师通知信费用;提前告知出租是否还收取费用,收取金额等。

找靠谱律师,关注合同细节。提请交房律师,落实法律效力。自己主动搞清楚,双管齐下,防患未然,少损失。

 

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【嘉德客服楼花收房系列】 多伦多楼花PDI后交房,准备支票的注意事项有哪些?

cheque image

    

多伦多楼花在PDI后,交钥匙交房的Occupancy环节,律师会全程协助业主与开发商律师处理相应交   接事宜,为入住和后期产权过户逐步完善法律操作。在此环节,时常有业主对经办律师提出的准备10余张空白支票而纳闷,要么还没支票,要么不解为何要这么多支票,非常担心账户的钱不翼而飞。嘉德客服特结合实操经验,对此常见问题,逐一解惑。

一、为什么要十余张空白支票?-用途有二!

一方面,近10张用于支付每月的Occupancy Fee。因为验房后入住(Occupancy)到产权交割之间还有3-10个月不等。业主可入住,可出租(部分开发商不允许),但因实际产权还不属于业主,因此理论上是向开发商租借,需要交纳Occupancy Fee,类似于租金。所以需要提前预备远期空白支票给律师,用于支付每月“租金”。具体金额,开发商和您的律师会严格核算。

另一方面,律师为您办理入住和产权过户两个环节,需要收取律师费。所以要两张支票用于支付服务费。并提前写好支票抬头(律师行)。为确保资金安全,嘉德会为您保存签发的支票,确保律师行费用后,再填写金额。

二、人在国内,还没有支票,怎么办?

在自己加拿大的银行账户的手机银行上,预订支票本,可以寄往嘉德客服,代您收取。或者,请您的任何能开加拿大银行支票的朋友/亲人代您支付也可以。

三、人在国内,支票如何签字?

如果支票已经预订,嘉德客服也代您收取,但业主在国内,无法签字。嘉德客服将帮您UPS快递您的支票本至国内,待签字完成,再寄回嘉德,我们会代您与律师交接支票。

买房,交房,无论何时,何地,何事,嘉德客服都会为您妥善处理。

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【嘉德客服新房出租系列】房东啊,楼花交房再出租,千万记得买保险!

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    最近在实操中,多次发现部分业主在楼花交房后,顺利出租物业,不料以为可以尽情享受投资收益时,却因物业发生意外,亟需保险理赔,才发现自己根本没有购买房东险,导致“哑巴吃黄连,有苦说不出”。鉴于此,特此简要说明房屋保险类别和重要性。

  一.     注意:楼花买保险的时间节点

1.最迟要在过户前购买房东险。情况有别,开发商要求不同。有的开发商在Occupancy交钥匙前, 要求业主必须买保险。有的是在final closing产权过户时强制要求买。前两者“有保险,才过户”利人利己。有的开发商则干脆没要求,不要以为是好事哦,毕竟风险自担。合作律师责任不同。有的责任心强的律师会在开发商没有要求的时候,提示风险,建议购买。如果后你恰逢,开发商么没强制要求,律师没温馨提示,自己傻傻不知道,那日后意外,巨额赔付,可是心凉凉。

2.租客入住前,要求租客提供租客保险,方才入住。否则日后出租期间,所有的意外,都是剑指房东你,可就被动了。

二、学习:房屋保险四大类

我知道大家一定会问:那出租屋租客自己已经买了租客保险,房东还需要买保险吗? 答案是:需!要!房子如果租出去了,双方都要买保险:租客买“租客保险,”房东要买“出租房保险”。

1.自住房保险Homeowners Insurance

自住房保险,买房自己住,不管有贷款没贷款都需要买的保险。尽管不是法律强制的,但不会有人不买:100多万元的房屋,一年保险费约1000元。自住房保险可以保护房子,还可以保护财产。比如家里失窃了,如果有房屋保险,能赔偿大部分损失。不过,要把自住房保险(Homeowners Insurance)和产权保险(Title Insurance)区分开来。

2.租客保险Tenant Insurance

当租客租下单位时,便要负上安全使用这空间的责任,房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责,然而屋内的空间及租客的私人财物,是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时,获得合理的赔偿,同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外,租客以后若想在加拿大购房,如在首次购房前就有良好的租客保险记录,有助于日后节省费用。

3.房东保险Landlord Insurance

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外,警方及保险公司有关部门会彻查原因,分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外,租客便要承担责任;若是房东疏忽,房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中,虽然已判定是租客的责任,但租客没有履行责任便逃之夭夭,所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险,后果可想而知。

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【嘉德客服租房系列】 如何有效规避租客欠缴水电气费?预防才是王道!

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身在加国的人民多少都耳闻过,甚至亲身经历过租客欠缴水电的无奈场景。那应该如何有效地防患于未然,并在事发后能有效处理,化被动为主动呢?以下是民间智慧集锦,问答方式,一目了然。

1.问:出租前,应该如何处理水电气账户?是继续在业主名下还是租客另行开立账户?

  答:切记:一定要在租客正式入住前,将物业水电气账户更改至租客名下。

2.问:如何确认水电气账户已经更改至租客名下?

  答:入住前,请经纪协助,让租客提供已注册即将入住物业的水电气账户凭据或网页打印界面,包含账户信息,物业地址和租客姓名等信息,确保物业账户是租客。

3.问:电气不缴费,会断电断气,还可察觉。但是水费欠缴很久,房东不知,直至租客搬离后才发现拖欠水费,无从追诉当如何?

  答:  做好提前量。建议房东定期查看水费缴纳情况。最好每月定期查看,早发现早解决。

4.问:如果没有自己单独的水电气表,只能使用房东自己的账户出租,或者租约中约定是房东缴纳水电气费,再由租客转交,租客欠缴怎么办?

  答:建议在租约中提前约定收一笔Deposit,参照历年费用预估一个值。比如$500,类似于水电气押金。每月账单来后实报实销,走时水电气账单结清后,多退少补。押金在手,在合同期间租客如果不交钱付费,在房东不遭受损失的前提下,至少你有1~2个月时间采取行动。简言之,先说断后不乱。

以上措施都是以预防为主,房东自己一定要有“防小人”心理,自己早预防,多查实,高警惕,切实保护自身利益。若不事先建立风险意识,则会陷入亡羊补牢,为时已晚的被动局面!

 

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【嘉德客服家居系列】圣诞除了红配绿,还能如何布置出高级感?

布置出高级感

热爱生活的你,该怎么样才能让家里既有浓浓的圣诞氛围,又不像米其林餐厅那样千篇一律,更能彰显特有的品味和高级感呢?

本期准备了不同家居风格的,简单易上手的搭配技巧,融合一些布置灵感和巧思,祝各位过一个精致的、别出心裁的圣诞趴。

暖心圣诞:红色+绿色

搭配建议:红与绿作为圣诞节经典色彩,让空间的节日氛围瞬间温暖。搭配富有生机的绿色进行点缀,撞击出经典的圣诞色彩盛宴。

适合家居风格:美式、古典

今年疫情,亲朋好友聚狂欢大聚不太可能,但温暖还是要打造起来。此时可选择暖色调的桌布或餐垫烘托节日的氛围,而红色绝对是派对餐桌的首选,不过要注意留白哦。

红白桌布

闪耀圣诞:白色+金色

搭配建议:以白色打底,利用闪耀的金色的装饰,如金色彩球、缎带,缀饰,灯光或面料软件等等,为家里打造出高贵的仪式感。搭配白色蜡烛,点燃后晃动着烛光,更能制造出魔幻的北欧圣诞风。

适合家居风格:北欧、现代

银白房间

在床尾放置一颗圣诞树,并在周围摆放一些礼物盒,让圣诞温馨的气息弥漫整个卧室。家里每个角落都不能落下,只要一点点的金色加以装饰,如烛台、花瓶等。

银白香薰蜡烛

丛林幻想:棕色+绿色

搭配建议:从大自然中寻找灵感,将丛林的绿意搬进室内,为家增添一丝生机。绿植搭配松果、干枝等木制圣诞饰品,绿色的清新与棕色的稳重完美结合,整个空间散发着温暖舒适的圣诞气息。

适合家居风格:美式乡村、田园

把迷你版的圣诞树放置在桌上,和同色调的拉花相呼应,多层次的装饰效果更佳,给客厅带来不一样的视觉体验。

香薰蜡烛可谓是最能瞬间提升幸福感的小物之一了,搭配松果、树枝加以点缀,无论放在哪个角落都能成为吸睛的元素。

丛林幻想

暗黑圣诞:黑色+白色

搭配建议:白色和黑色的圣诞装饰很具有现代感,完全营造出一种别具一格的圣诞氛围,个性鲜明。黑白主题颜色偏冷,与原本的简约家居风格保持色调一致,局部利用亮色做以点缀,这样装扮出来的圣诞空间一定会给所有人带来一个奇妙的圣诞体验。

适合家居风格:北欧

谁说圣诞树就一定要用绿色的松树,在客厅中放置一颗黑色的圣诞树,与简约的北欧家居风格,也不显突兀。

暗黑森林

魔幻时光:白色+黑色+金色+银色

搭配建议:洁净的黑白色可以营造出家居的舒适惬意,但略显沉闷,选择光泽金属色的圣诞饰品,在小细节上巧妙的混搭,瞬间就跳跃到吸睛的缤纷璀璨,为整体家居空间增添优雅高贵的气质,让宾客刚入场就可心情愉悦。

适合家居风格:简欧、现代

据客厅的色调选择圣诞树的颜色和装饰,在树的周围摆放着给家人、朋友精心准备的礼物,让空气中都弥漫着圣诞节的欢乐。

魔幻时光

只要稍微花点心思,巧妙运用色彩搭配和小饰品,就可以给家居生活换一次全新圣诞装扮。以上的圣诞家居装扮攻略,你 get 到了吗? 快快行动起来吧!

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【嘉德客服宜居系列】 加拿大过冬要舒服?那就得善待暖炉和热水炉!

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加拿大的冬季漫长又难熬。每当冬季来临,家家户户要准备的御寒措施都非常多。房屋大件设施如暖炉(furnace)、热水炉(hot water tank)的相关养护,也要学起来,确保房屋和家人都能温暖、安全过冬今天就一起来聊聊暖炉常见故障和解决办法。

1.通风管堵塞,暖炉罢工:到处检查看一看

问题:暖炉无论如何都打不着火、不工作,但热交换器并没有问题

建议:(1)彻底检查整条vent。常见问题是吸气、排气管被石子等杂物堵住了:新鲜空气进不来,废气也排不走,所以才导致暖炉不工作。(2)正常的暖炉、热水炉,外面的排气管都应该有网(net),这是因为要防止小动物钻进去,也防止有人有意或无意地往里面扔东西,影响暖炉工作。在冬季来临之时,开暖炉之前,一定要检查暖炉的过滤网(filter),更要确保过滤网2、3个月更换一次,不要因为省钱而忽略这个很重要的步骤。(3)同时还要检查温控器是否有电,保持暖炉的回风通畅,这样才能确保大家能过一个暖和、安全的冬天。

2.热水炉最好别买断,租赁使用更方便

问题:暖炉有故障,浸泡地板损失重,维修报价贵,还找不到人!

有人全款买热水炉,因为总体计算下来,的确全款买下比租赁便宜一些。如果是自己全款买断的炉子,很不幸在冬天最冷时候坏了,很难找到师傅维修,相关损失也要自己承担。当然可以通过买保险适度降低损失。

建议:1)宁租不买。目前市面上大公司,比如Reliance、Enercare等,如果租他们的热水炉,有任何问题,都会有专业人士上门维修,损失还常会赔付。新客户的租金还有优惠。(2)热水炉的租期到了以后,一般当初安装的公司会帮客户拆掉,退回给厂家。而厂家通常把这些热水炉作为废品扔掉。不会再使用的,因为已经是垃圾了,里面都是水垢。

3.热水炉寿命约10年,到期及时要更换

目前在市面上,像Home depot一类的商店也可以购买热水炉,大概只要900余元,加上找人安装大概一共花费1500。但专业人士并不推荐,因为那些基本都是简易版的。那些热水炉经常没有drain,里面是塑料的,材料不够好。专业supplier提供的热水炉,里面都是铜管。塑料管的问题在于,被热水过个几年就会逐渐融掉,很容易故障。

4. 水温别太高,内胆易烧坏

常有才3年左右的新热水炉裂了,可能是调的水温太高,不停地烧,把内胆烧裂了。因为热水炉的内胆是焊出来的。1000个炉子里可能有1个没有焊接好。如果总是特别高温,焊口那里会漏水出来。内胆就裂了。