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【嘉德客服新房出租系列】房东啊,楼花交房再出租,千万记得买保险!

landlord insurance

    最近在实操中,多次发现部分业主在楼花交房后,顺利出租物业,不料以为可以尽情享受投资收益时,却因物业发生意外,亟需保险理赔,才发现自己根本没有购买房东险,导致“哑巴吃黄连,有苦说不出”。鉴于此,特此简要说明房屋保险类别和重要性。

  一.     注意:楼花买保险的时间节点

1.最迟要在过户前购买房东险。情况有别,开发商要求不同。有的开发商在Occupancy交钥匙前, 要求业主必须买保险。有的是在final closing产权过户时强制要求买。前两者“有保险,才过户”利人利己。有的开发商则干脆没要求,不要以为是好事哦,毕竟风险自担。合作律师责任不同。有的责任心强的律师会在开发商没有要求的时候,提示风险,建议购买。如果后你恰逢,开发商么没强制要求,律师没温馨提示,自己傻傻不知道,那日后意外,巨额赔付,可是心凉凉。

2.租客入住前,要求租客提供租客保险,方才入住。否则日后出租期间,所有的意外,都是剑指房东你,可就被动了。

二、学习:房屋保险四大类

我知道大家一定会问:那出租屋租客自己已经买了租客保险,房东还需要买保险吗? 答案是:需!要!房子如果租出去了,双方都要买保险:租客买“租客保险,”房东要买“出租房保险”。

1.自住房保险Homeowners Insurance

自住房保险,买房自己住,不管有贷款没贷款都需要买的保险。尽管不是法律强制的,但不会有人不买:100多万元的房屋,一年保险费约1000元。自住房保险可以保护房子,还可以保护财产。比如家里失窃了,如果有房屋保险,能赔偿大部分损失。不过,要把自住房保险(Homeowners Insurance)和产权保险(Title Insurance)区分开来。

2.租客保险Tenant Insurance

当租客租下单位时,便要负上安全使用这空间的责任,房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责,然而屋内的空间及租客的私人财物,是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时,获得合理的赔偿,同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外,租客以后若想在加拿大购房,如在首次购房前就有良好的租客保险记录,有助于日后节省费用。

3.房东保险Landlord Insurance

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外,警方及保险公司有关部门会彻查原因,分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外,租客便要承担责任;若是房东疏忽,房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中,虽然已判定是租客的责任,但租客没有履行责任便逃之夭夭,所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险,后果可想而知。

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【嘉德客服租房系列】 如何有效规避租客欠缴水电气费?预防才是王道!

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身在加国的人民多少都耳闻过,甚至亲身经历过租客欠缴水电的无奈场景。那应该如何有效地防患于未然,并在事发后能有效处理,化被动为主动呢?以下是民间智慧集锦,问答方式,一目了然。

1.问:出租前,应该如何处理水电气账户?是继续在业主名下还是租客另行开立账户?

  答:切记:一定要在租客正式入住前,将物业水电气账户更改至租客名下。

2.问:如何确认水电气账户已经更改至租客名下?

  答:入住前,请经纪协助,让租客提供已注册即将入住物业的水电气账户凭据或网页打印界面,包含账户信息,物业地址和租客姓名等信息,确保物业账户是租客。

3.问:电气不缴费,会断电断气,还可察觉。但是水费欠缴很久,房东不知,直至租客搬离后才发现拖欠水费,无从追诉当如何?

  答:  做好提前量。建议房东定期查看水费缴纳情况。最好每月定期查看,早发现早解决。

4.问:如果没有自己单独的水电气表,只能使用房东自己的账户出租,或者租约中约定是房东缴纳水电气费,再由租客转交,租客欠缴怎么办?

  答:建议在租约中提前约定收一笔Deposit,参照历年费用预估一个值。比如$500,类似于水电气押金。每月账单来后实报实销,走时水电气账单结清后,多退少补。押金在手,在合同期间租客如果不交钱付费,在房东不遭受损失的前提下,至少你有1~2个月时间采取行动。简言之,先说断后不乱。

以上措施都是以预防为主,房东自己一定要有“防小人”心理,自己早预防,多查实,高警惕,切实保护自身利益。若不事先建立风险意识,则会陷入亡羊补牢,为时已晚的被动局面!

 

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【嘉德客服家居系列】圣诞除了红配绿,还能如何布置出高级感?

布置出高级感

热爱生活的你,该怎么样才能让家里既有浓浓的圣诞氛围,又不像米其林餐厅那样千篇一律,更能彰显特有的品味和高级感呢?

本期准备了不同家居风格的,简单易上手的搭配技巧,融合一些布置灵感和巧思,祝各位过一个精致的、别出心裁的圣诞趴。

暖心圣诞:红色+绿色

搭配建议:红与绿作为圣诞节经典色彩,让空间的节日氛围瞬间温暖。搭配富有生机的绿色进行点缀,撞击出经典的圣诞色彩盛宴。

适合家居风格:美式、古典

今年疫情,亲朋好友聚狂欢大聚不太可能,但温暖还是要打造起来。此时可选择暖色调的桌布或餐垫烘托节日的氛围,而红色绝对是派对餐桌的首选,不过要注意留白哦。

红白桌布

闪耀圣诞:白色+金色

搭配建议:以白色打底,利用闪耀的金色的装饰,如金色彩球、缎带,缀饰,灯光或面料软件等等,为家里打造出高贵的仪式感。搭配白色蜡烛,点燃后晃动着烛光,更能制造出魔幻的北欧圣诞风。

适合家居风格:北欧、现代

银白房间

在床尾放置一颗圣诞树,并在周围摆放一些礼物盒,让圣诞温馨的气息弥漫整个卧室。家里每个角落都不能落下,只要一点点的金色加以装饰,如烛台、花瓶等。

银白香薰蜡烛

丛林幻想:棕色+绿色

搭配建议:从大自然中寻找灵感,将丛林的绿意搬进室内,为家增添一丝生机。绿植搭配松果、干枝等木制圣诞饰品,绿色的清新与棕色的稳重完美结合,整个空间散发着温暖舒适的圣诞气息。

适合家居风格:美式乡村、田园

把迷你版的圣诞树放置在桌上,和同色调的拉花相呼应,多层次的装饰效果更佳,给客厅带来不一样的视觉体验。

香薰蜡烛可谓是最能瞬间提升幸福感的小物之一了,搭配松果、树枝加以点缀,无论放在哪个角落都能成为吸睛的元素。

丛林幻想

暗黑圣诞:黑色+白色

搭配建议:白色和黑色的圣诞装饰很具有现代感,完全营造出一种别具一格的圣诞氛围,个性鲜明。黑白主题颜色偏冷,与原本的简约家居风格保持色调一致,局部利用亮色做以点缀,这样装扮出来的圣诞空间一定会给所有人带来一个奇妙的圣诞体验。

适合家居风格:北欧

谁说圣诞树就一定要用绿色的松树,在客厅中放置一颗黑色的圣诞树,与简约的北欧家居风格,也不显突兀。

暗黑森林

魔幻时光:白色+黑色+金色+银色

搭配建议:洁净的黑白色可以营造出家居的舒适惬意,但略显沉闷,选择光泽金属色的圣诞饰品,在小细节上巧妙的混搭,瞬间就跳跃到吸睛的缤纷璀璨,为整体家居空间增添优雅高贵的气质,让宾客刚入场就可心情愉悦。

适合家居风格:简欧、现代

据客厅的色调选择圣诞树的颜色和装饰,在树的周围摆放着给家人、朋友精心准备的礼物,让空气中都弥漫着圣诞节的欢乐。

魔幻时光

只要稍微花点心思,巧妙运用色彩搭配和小饰品,就可以给家居生活换一次全新圣诞装扮。以上的圣诞家居装扮攻略,你 get 到了吗? 快快行动起来吧!

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【嘉德客服宜居系列】 加拿大过冬要舒服?那就得善待暖炉和热水炉!

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加拿大的冬季漫长又难熬。每当冬季来临,家家户户要准备的御寒措施都非常多。房屋大件设施如暖炉(furnace)、热水炉(hot water tank)的相关养护,也要学起来,确保房屋和家人都能温暖、安全过冬今天就一起来聊聊暖炉常见故障和解决办法。

1.通风管堵塞,暖炉罢工:到处检查看一看

问题:暖炉无论如何都打不着火、不工作,但热交换器并没有问题

建议:(1)彻底检查整条vent。常见问题是吸气、排气管被石子等杂物堵住了:新鲜空气进不来,废气也排不走,所以才导致暖炉不工作。(2)正常的暖炉、热水炉,外面的排气管都应该有网(net),这是因为要防止小动物钻进去,也防止有人有意或无意地往里面扔东西,影响暖炉工作。在冬季来临之时,开暖炉之前,一定要检查暖炉的过滤网(filter),更要确保过滤网2、3个月更换一次,不要因为省钱而忽略这个很重要的步骤。(3)同时还要检查温控器是否有电,保持暖炉的回风通畅,这样才能确保大家能过一个暖和、安全的冬天。

2.热水炉最好别买断,租赁使用更方便

问题:暖炉有故障,浸泡地板损失重,维修报价贵,还找不到人!

有人全款买热水炉,因为总体计算下来,的确全款买下比租赁便宜一些。如果是自己全款买断的炉子,很不幸在冬天最冷时候坏了,很难找到师傅维修,相关损失也要自己承担。当然可以通过买保险适度降低损失。

建议:1)宁租不买。目前市面上大公司,比如Reliance、Enercare等,如果租他们的热水炉,有任何问题,都会有专业人士上门维修,损失还常会赔付。新客户的租金还有优惠。(2)热水炉的租期到了以后,一般当初安装的公司会帮客户拆掉,退回给厂家。而厂家通常把这些热水炉作为废品扔掉。不会再使用的,因为已经是垃圾了,里面都是水垢。

3.热水炉寿命约10年,到期及时要更换

目前在市面上,像Home depot一类的商店也可以购买热水炉,大概只要900余元,加上找人安装大概一共花费1500。但专业人士并不推荐,因为那些基本都是简易版的。那些热水炉经常没有drain,里面是塑料的,材料不够好。专业supplier提供的热水炉,里面都是铜管。塑料管的问题在于,被热水过个几年就会逐渐融掉,很容易故障。

4. 水温别太高,内胆易烧坏

常有才3年左右的新热水炉裂了,可能是调的水温太高,不停地烧,把内胆烧裂了。因为热水炉的内胆是焊出来的。1000个炉子里可能有1个没有焊接好。如果总是特别高温,焊口那里会漏水出来。内胆就裂了。

【嘉德客服卖房服务系列】卖房前搞清楚这几个装修问题,可以多赚不少!

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卖房之前要不要装修?还是要看实际情况,如果你的房子本身条件很好,装不装修都没有太大影响,那自然是别浪费钱比较好。但是,如果你的房子有必要通过装修来弥补一些瑕疵,那就还是适当装修一下比较好。

一、先看市场条件

卖房时赶上卖方市场,即供应量小于需求量时,房子不管是否经过装修都是可以卖得出去的。如果你处于买方市场,即供应量大于需求量时,适当进行装修才能为你出售房屋增加几率。

二、别让支出大于回报

看起来更美观的房子肯定会卖的更好,所以卖房前,适当进行装修还是可取的。但是千万不要进行大修,别在翻修上花费太多资金,即使想要将装修的钱加进售价里,那也要看购房者是否买账。

三、重点装厨房和浴室

如果你不想花大价钱来翻修房子,那就重点把厨房和浴室装修一下,这样更容易受到购房者的青睐。

四、重视“脸面”

房子的正面就像“第一印象”,所以卖房前,一定别忘了将房子的正面翻修一下,比如大门、墙面等,好印象会让房子更加抢手。

五、轻装修重装饰

一间很有格调的房子,即使价格稍微贵了些,也还是有人会买。一幅画,一株花,一件饰品,一种香气都可能让房子更灵动。适度的Home Staging是个不错的选择。

六、数据说话,有的放矢

根据加拿大估价协会(AIC- Appraisal Institute of Canada)的调查显示,最高投资回报的装修包括5项:

  • 厨房的装修
  • 卫生间的装修
  • 内墙和外墙的装修,包括内墙刷漆
  • 房屋装饰的升级,包括灯具(Lighting fixtures)、水管水龙头等(plumbing fixtures)、台面(countertops)和地板的升级等
  • 清理杂乱区域(Decluttering),去除家里不必要的装修或物品,使房子看起来清爽舒适

其中每项装修所对应的增值率分别是多少,可以参考AIC的统计。

厨房的装修 72%   增加一楼family room 51%
卫生间的装修 68%   增加壁炉 50%
墙面涂漆 65%   翻新地下室 49%
地板升级 62%   冷暖设备更新 48%
更换窗户和门 57%      

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【嘉德客服新房服务系列】 都说安省15%海外买家税NRST可以退? 具体条件能说清楚点儿不?

3 meitu 1众人皆知,自2017421日始,在安省购买金马蹄地区住房的海外人士或海外公司,必须缴纳15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax,简称NRST)。NRST概念下的海外人士简单来说,指的是没有PR枫叶卡,或者加拿大护照的个人。但同时又说,满足一定条件是可以退税滴。到底是那些人可以退,哪些条件必须满足?有点儿懵!嘉德客服带你仔细八一八,保证阅完即懂,一见便知!

一、可退税的对象:仅三类!

1.4年内成为移民的人;2.国际学生;3.工签持有者。

 

二、三类人退税必须达成的相同条件有三:

1.产权 (title) 上人:只有一个人或夫妻二人

一旦出现其他人,比如父母为了协助贷款也上了产权,或者孩子等,那要确保每一个人都具备退税条件才可以退,否则,反而无法退。

2.必须60天内自住并有充分自住证据

 Final closing date 60天内必须自住,作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件,有人由于不知道这个规定,没在60天内及时入住,或者搬走,但没有注意保留证据,后续退税申请会很波折。

3. 4年内提交

申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

 

三、三类人退税达成的各自条件各异:

1. 4年内成为移民的人

1)    Final closing date 4年内成为加国移民,有登陆纸

2)    退税申请必须在登陆日的90天内送达。据悉,房主短登后回国,自认为条件都满足,退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。 

2.国际学生:高中以后的安省大学或大专学习,不包括高中教育

1)Final closing date 当日必须持有合法学签。

2) Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college)全职在读全职指课业的60%以上, full time workload。秋冬两个学期必须full time,暑假不计;秋冬期间转学或换专业也可以,但依旧要保持 full time 状态。

3)final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请。

特别提醒: 1.留学生只能单独上产权,或是与配偶一同上产权。除此之外,与任何人联名上产权(包括父母,兄弟姐妹,男女朋友,普通朋友,合作伙伴等)都会丧失退税条件。如需要款,父母只能做担保人,不能上产权,否则就不满足退税条件。2. 留学生要先注册全职学生再收房。如果交屋日定在全职学生注册日之前,可以要求把购买合同做一个Amendment, 把交屋日更改为注册日之后 

3.工签持有者

1)Final closing date 当日有合法工签

2)Final closing date 当日必须已有安省的全职工作;每周工作不少于30小时,全年不少于1560小时只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主,必须做到新旧工作之间的无缝衔接。据悉曾经有实例,两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒。

3)工作1就可以开始申请。

 

四、申请交给谁?

退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA),正常情况下两个月左右就会收到回复,疫情时期大小官员都 work from home, 审批速度明显慢下来。材料完备没问题的则直接退税,材料不够完整的会被要求补材料。

 

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