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多伦多唯一一家提供整套安居服务的综合企业, 我们认真对待每一个客人,关心您在加拿大的未来!

你们对美好生活的追求,就是我们努力的方向!     分享,公平是我们对待客人,管理公司的原则。

电话: 905-731-2266;地址:95 Mural St. Suite 105 /106 Richmond Hill, ON.,CA, L4B3G2 

【嘉德客服新房服务系列】新房 HST退税 —自住房和出租房退税区别何在?

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买新房涉及交HST,安省的HST税率为13%。无论新房用来自住还是出租,满足条件的情况下都可以申请HST退税。退税只是退回HST(13%)的一部分,不是退回整个儿13%。买二手房不涉及HST。

  • 新房HST退税有两种
  1. 自住房退税:GST/HST new housing rebate ,简称“NHR”.
  2. 出租房退税:GST/HST new residential rental property rebate ,简称“NRRPR”.

  • HST退税有多少?

HST rebate由2部分构成-联邦部分(GST占5%),和安省部分(PST占8%)。

  • 如何计算?

首先找出购房交接时律师给的Statement of Adjustments,找到net sales price,这个数字是“净房价”,实计算的基础。

联邦部分退税:所付的GST*36%:

  1. 房价在≤$35万,联邦退税=净房价*5%*36%,最高到$6,300封顶。
  2. $35万≤房价≤$45万,(45万-净房价)/10,000*6,300
  3. $45万<房价,联邦退税为零

安省部分的退税:所付的PST*75%

  1. 房价<$40万,安省退税=净房价*8%*75%,最高到$24,000
  2. 房价>$40万,直接拿$24,000

  • 自住,退税如何处理?

若新房用来自住,HST退税通常由建筑商代为申请(建筑商先把new housing rebate给你,然后他再去跟CRA申请)。合同上显示的价格实际上是按照“自住”的大前提指定的,退税已经从房价中减掉了。这样的目的是为了使价格看起来较低,有竞争力,刺激购房意愿。

 1.自住房强调的是“自住”二字:

(1)          :自己,以及通过血缘、婚姻、同居和收养而形成的关系,包括父母,子女和兄弟姐妹等。

(2)          住:房主本人或家人必须第一个入住,把新房当作主要居住地(primary residence).

(3)          自住要显示出一个长期的状态,短期几天或几个月是不行的,建议至少住满一年

2.保留自住证据

各种账单、银行、保险、驾照、证件地址及时更改,确保能证明“主要、居、所”。

  • 新房用于出租:

房东自己申请NRRPR,建筑商不给代办。退税的重点:有一年会更长的租约+ 租客第一个入住+ 2年内申请。

  • 自住改出租

自己一开始住了几个月,然后决定出租的,既不符合自住申请NHR,因为房主没住满一年。也不符合租房申请NRRPR, 因为租客不是第一个入住。

【嘉德客服新房服务系列】新房 HST退税条件知多少?

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很多客人购房后,都听闻有HST退税,跃跃欲试申请。但鲜知申请新房HST退税有几个要点,可要谨记哦。

一、     不交不退:房主或亲属自住

  • 谁是亲属?

可以是父母、子女、兄弟姐妹,前夫,前妻、以及前common-law spouse。亲属不包括:叔、姨、舅、侄男甥女,更不包括同事、朋友;

  • 第一搬进去住的必须为本人或以上提及的亲属

1.Title上的名字必须和原购房合同上的名字保持一致

2.购房人必须是自然人、人类、活人,不能是公司

3.若几个合伙购买,合同上的都必须入住,并把该房作为自己的primary place of residence。

二、     先交再退:投资出租

如果您购买时是作为投资房,包括海外买家的自用房,如果不出租,也不自住,都要先交HST。

  1. 凭借一年以上租约,向CRA申请退税。
  2. 可以自己申请,也可以找自己的会计师协助。

3.申请退税要在Final Closing Date算起的2年内哦,过期可就没有了。

三、退税金额

HST新房退税由两部分组成,联邦退税和安省退税。

联邦退税最高$6300-房价“Net Sales Price”在35万的时候,联邦退税就是$6300;之后随着房价升高,退税快速递减,等房价到了45万,联邦退税完全消失。

有人以为房价超过45万就没有退税了,这是不准确的,严格的说只是联邦退税部分没了,但还有省里退税,它是随着房价房价上升而增加的。房价超过45万就可以拿到最高额度$24,000,再往上上涨到100万,退税也还是$24,000封顶。

所以New Housing Rebate的高低取决于房价。

【嘉德客服新房服务系列】 新房的信箱钥匙哪里找?

在加拿大,邮政信箱可是每家每户的“大内总管”。各种证件,回执,通知,账单,通通寄望家里的信箱。简直就是,“别看信箱小,没有真要命”。

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所以,当您喜提新居,除开生活开张必须的水电气,就属信箱最金贵。但往往,业主们都会有百密一疏的时候,经常已经入住,早已更改各类账单地址,猛然发现,家里邮箱还不知道在哪儿?已经寄出的驾照等重要证件也不知魂归何处?

我们嘉德客服帮客人开通不少信箱,代拿过很多钥匙。现在由嘉德客服手把手带您开信箱取钥匙,把“大内总管”请回家吧!

House/ Townhouse和公寓的开通和拿取钥匙略有区别,以下分别介绍。

House/ Townhouse开通信箱和取钥匙操作步骤

第一步,致电Canada Post,申请信箱

客服热线1-800-267-117申请开通邮箱。按理可以在Canada Post网上下单,但电话更直接啦。不过,请耐心等待,10-15分钟可能会接通。期间要核实具体地址,邮编,屋主生日,乔迁日期、电子邮件以及交房时间等。

第二步,与Canada Post约定服务单,明确投递

接线员记录服务内容,发起服务申请。并和您确认哪天家里有人,并告知您,会将此次申请服务审批后的通知单发到您家门口。稍后您会收到电子邮件确认。注意啦,服务单投递不会敲门的哈,只是投递到家门口。一般在约定日期的晚8点之前送达。

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第三步,收取服务单,准备资料

收到投递的服务单,上面会清楚说明,何时何地找何人去取信箱钥匙。务必提前准备产权证明文件,包括屋主ID,房产买卖合同或者是地契,或交房时律师文件中的Land Transfer Certificate。

 

第四步,达到指定指点,拿取钥匙。

去到Canada Post指定的分支机构和联系人取钥匙即可。新房信箱钥匙到手啦!

注意事项:

1.若需第三方代领,需提前取Canada Post拿一份委托书,或提前电话或邮件告知Canada Post 您的授权人,否则第三方人无法领取钥匙。

2.Townhouse,切记:具体单元对应的信箱位置在Canada Post给您钥匙的那个密封袋子的背后贴的有位置分布图,请务必妥善查看后再扔掉哦。      

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Condo开通信箱和取钥匙操作步骤

第一,问开发商,得知直接联系人

公寓开通信箱和获取钥匙较为简单。收房后,可以直接问开发商这个楼盘的Canada Post信箱对接人的联系方式。因为公寓整栋楼的信箱都在一起,所以开发商很清楚公寓里的信箱钥匙哪个分支机构取。

第二,上门直接取件即可

电联上面提及的Canada Post联系人,约定时间和确定所需材料。

第三,公寓的一般可以委托经纪代领取钥匙。因为您和对方电联的时候,您可以转发当初和开发商的邮件,作为合法身份确认。

 

嘉德客服能为您

无论您是公寓,还是House 或者Townhouse,待您入住前,嘉德客服会联系开发商或者Canada Post。全程为您妥妥安排,您则无需上述繁复步骤,在家坐等信箱和钥匙,轻松到手!

嘉德客服,就是不一样!

联系人嘉德客服Honora,微信jdlcustomerservice

多伦多新公寓收房前后注意事项Q&A

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如果您的新公寓即将收房,无论您是将要转让,出租,出售还是自住,都提前恭贺您和家人喜提新居。

收房前后琐碎实操动作较多,颇有些雾里看花的不适。为协助您收房流程“多快好省”,嘉德愿一如既往,秉承专业精神,坚持认真态度,为您顺利收房提供全产业链高质量服务。特将收房前后各类注意事项分为前初中后期四个环节,并整理Q&A如下。请仔细参阅,必能为您答疑解惑。

一、    前期:重要邮件,务必仔细查看并留存备用!

1.问:前期哪些邮件比较重要?有什么关键字眼?

  答:涵盖提及验房(PDI-Pre Delivery Inspection),收房(Tentative Occupancy/Firm Occupancy),过户( Interim Closing)字眼邮件均是后期操作的重要参考依据,请认真查看并仔细留存。

 2.问:若有邮件告知单元号码变更是为何?应当如何应对?

  答:第一,建筑商在施工过程中,可能会因为施工或设计计划调整而变更楼层号码及单元号。第二, 您购买单位的平面位置图和户型一般保持不变。第三,开发商会发邮件,告知您细节,或者请您签署同意单位号码变更的修改书。

3.问: 时常收到很多关于Occupancy Date字眼的邮件,有Tentative, Final Tentative, Firm Occupancy Date,Outside Occupancy Date傻傻分不清楚,意义何在?各自有何不同?

答:第一,明确事由:开发商对整个项目有预期的交房日期(Tentative Occupancy Date),但通常会有延迟。根据

安省政策,可以有两次推迟,开发商免责。第二:区分三个概念:1.最初的预期交房日称:Tentative Occupancy Date,推迟后的称为:Final Tentative Occupancy Date。2.最后确定的交房日期称为: Firm Occupancy Date。3. 最晚交房日:Outside Occupancy Date。第三:特别注意:看到Firm Occupancy Date字眼的日期则是确定的交房日。在此之后再有推迟,安省新屋保养保养计划(Tarion)可以赔偿业主,根据政策,按日赔付,每日$150,最高$7500,在交房拿到钥匙后,可以通过Tarion提交索赔申请。第四此类邮件务必妥善保存,作为后期申请赔付的呈堂证供。

4.问:如果我想更名至配偶或子女或直系亲属,或公司名下,应当如何办理?

  答:不同开发商有不同的处理要求,有的是做Amendment修订,不收费,有的是做成Assignment转让,需收费。第一,先垂询开发商,是否可以更名/转让,什么时候可以操作,如何收费。第二,如果是修订,直接提供新的屋主的证件资料,并签署新的Amendment文件即可。如果是转让,则按照对方律师要求,提供资料,支付费用。

5.问: 如果我想转让,什么时候办理?如何办理?税费如何?

 答:第一,每个开发商允许转让的时间节点不同,提前问询,再做决定。一般在房屋销售90%以上,Final Closing 60天之前。第二,确定后告诉我们,提供含有价格的合同首页,户型图及是否装修升级的材料,嘉德会全权办理。第三,卖家(转让方)需支付订金和增值部分的HST。

 

二、初期:PDI验房,是否委托办理提前确定哦!

 1.问:PDI就是交房吗?要准备什么?

答:第一,PDI全称Pre-delivery Inspection是验房不是收房。PDI后20天-2个月会收房。第二,提前确定是否自己验房还是委托他人。第三,若是出租,请提前告知我们,为您未雨绸缪。因为同期交房,新房较多,早告知,早处理,早收益。

2.问:自己不在加拿大/不方便自己办理,PDI要如何操作?

  答:第一,一旦收到通知PDI的邮件,确认无法自己办理,请及时告知嘉德并转发邮件。第二,及时告知开发商,并索要“Designate Form”(样本详见附件1)填写委托信息,签字后发送开发商并同步抄送嘉德客服。嘉德会为您安排。

3.问:自己PDI,有何注意事项?

 答:第一,妥善保管PDI时,验房师给您的验房时发现的房屋维修清单(Deficiency List)(样本见附件2),另外需要留意开发商在交房前提供的Tarion Certificate(样本见附件3),用于后期房屋保险等各项工作,非常重要,务必留存。第二,自己验房要仔细检查每个地方及电器使用,在需要修补的地方标记,建筑商一般会在入住前解决PDI时的问题。

4.问:交房后住进去的30天内设备要是还有问题能保修吗?

 答:能。第一,把之前开发商发给您的验房时的Deficiency List清单找出来,拿到钥匙后对照检查是否都已维修好,没有的话,及时联系开发商跟进,请他们尽快完成维修。第二,如果30天时发现还没有完成,可以通过Tarion提交维修要求,包括房子的电器等设备。

5.问:常听说Tarion 注册什么的很重要,请问这是什么?有什么作用? 如何操作?

答:第一,Tarion 全称“安省新屋保养计划”。简言之,Tarion作为监管和保险机构 ,保障新屋房主权利。 第二,屋主拿到新房钥匙后在该网站注册,一旦房屋有任何开发商在交房后拖延未解决的维修问题,可以在Tarion规定的时间内提出,可以加快开发商解决的速度。如果开发商迟迟未解决,屋主可在Trion投诉,其会对建筑商进行调查并介入购房者之间调节纠纷。建筑商在规定的时间内没有解决问题或修缮,Tarion有权对其进行处罚并停止建筑商承建房屋的权利。第三,切记在入住后30天之内,及时注册Tarion(注册细节详见附件3)。

 

 三 中期:入住,请准备相关税费资金,而且您可以出租也可以自住啦!

1.问:交房后就可以入住吗?需要什么费用吗?有准备什么特别资料吗?什么时候办理贷款?

  答:第一,Firm Occupancy交房后可以自住或者大部分可以出租(个别楼盘要交费或不允许出租)。第二,需要的费用主要包括两项,律师费和入住费(Occupancy Fee)。其中入住费是关键,涵盖三项内容:管理费,预估地税以及减去已支付的定金后的房款利息(具体原理详见下问)。第三,需准备10到12张远期支票,用于支付后续每月的入住费。第四,需在交房前提前购买200万的新屋业主保险。第五,贷款是在Final Closing 前办理即可,此时不用操之过急,但可以提前和熟知的银行沟通。

2.问:常说的Occupancy Fee 入住费是什么

  答:入住费中比较容易引起疑问的是向开发商支付的利息部分,第一,交钥匙入住后大约6-9个月后,才是Final Closing即产权过户,才需要支付房子的余款或通过银行贷款。第二,而交房后业主即可入住或出租,也正是因为如此,业主等于向开发商借了房子余款,所以要支付相应的利息,这就是Occupancy Fee入住费中包含一笔利息的原理。具体原因如下:交房时业主只支付了定金,房子的余款并没有支付,等于是向开发商借了款项,该利息通常和当时的银行贷款利息接近),入住费是直接支付给开发商,从交房的第一天开始,一直支付到Final Closing产权交割,不足一个月部分,按天计算,在律师的交房费用调整表中会有详细计算。需要注意的是,不同楼盘有不同的情况,有些楼盘在入住(Occupancy)时,还有一笔定金需要支付,从$10,000到5%不等,请留意自己购买合同中的定金支付的时间表。

 3.问:什么时候收到收房通知?嘉德能帮我们收房吗?有什么手续?

      答:第一,收房通知(Firm Occupancy)通常会在交房前3-5个月收到,而交房前1-2个月会收到验房PDI的通知。第二,嘉德可以帮您PDI验房,无需律师委托,但如果需要收房拿钥匙,则需要提前知晓您的律师并做委托授权。具体操作以律师要求为准。

    4.问:收房后有什么细节需落实?

 答:第一,高层公寓请及时注册电力账户,连排别墅或独立屋,还需要及时注册水和煤气账户,并确保及时开通。第二,房屋使用过程中有任何问题,请及时和开发商沟通并提交Tarion维修。

   四、后期过户:您的房子,您做主!

 1.问:过户大概是交房后多久?需要注意什么?

  答:第一,Occupancy入住6-9个月后。第二,您会提前1-2个月收到通知,此阶段最重要的是办理贷款。第三,主要税费包括, 土地转让税,市政开发费,水电煤气管道和仪表费,连排和独立屋的教育费,杂费(装修升级,支票跳票等)及律师费。此部分,以产权交割时律师提供的费用调整为准。

2.问:产权过户后,有什么注意事项?

 答第一,注意HST退税。如果是自住,自动享受退税,最高 $24,000。如果之前已出租,凭一年期的租约,在Final Closing 两年内向税务局(CRA)申请退税,错过2年期限后,将失去退税资格。第二,1-2年后,根据入住时预交的地税数字,留意市政厅的地税调整通知,如有多交部分,可以通过律师,向开发商追讨多交的部分。

附件1:PDI验房Designate Form样本

     2: PDI验房时的Deficiency List 样本

     3:Tarion Certificate样本

     4:Tarion注册说明    

 

Appointment of Designate for the Pre Delivery Inspection Form

pdi checklisttarion certificatetarion register

 

 

快入冬了,带着您的House做下冬季保养和“体检”吧!

今天是“霜降”,早晨能见度极低的朦胧雾气正式宣告,多伦多的冬天就要来啦!住House的朋友们,您的House为即将到来的漫长而寒冷的冬天做好准备了没?今天嘉德客户就来跟大家聊聊住在House里面冬季需要注意的一些事儿。

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1、屋檐排水管的清洗:

刚经过秋季,很多屋檐排水管(gutter)里都积了不少落叶和其他杂物,不及时清理很容易造成堵塞。

清理屋顶排水槽的工作并不复杂,只需使用梯子到屋顶使用工具把排水槽里的淤泥、树叶清取出来就行。如果您恐高的话,最好请专业人士来动手。

水槽

2.关闭室外水管:

一般房屋在室外墙角都会有一到两个水龙头,车库里也可能有,一般是浇花洗车用的。进入多雨的秋冬季节后,这些水龙头就不太有机会使用了。

需要在入冬前将这些室外水管中的水放干,并关闭水阀。水阀开关一般在物业地下室与室外管道口比较接近的位置。找到水阀后将其关闭,然后打开水龙头的开关将里面剩余的水放掉,就不存在冬天水龙头结冰爆裂的问题了。

水管

3.灌溉系统中的水放干:

有些房屋在院子里装有自动灌溉系统,水管埋在土中,夏季时可定时自动灌溉草坪。

维修埋在土里的水管是很麻烦的事入冬前也需要将这些灌溉系统水管中的水放干并关闭开关。放空地下水管里的水需要用到特殊的工具,因此还是找专业的人士来处理比较好。

4.检查外墙:

定期地检查外墙的密封状况是房屋维护的一项重要内容。如果发现有旧的密封处开裂或脱落,就需要及时地对产生缝隙的地方重新密封。不及时清理可能会造成雨水或雪融水渗入墙体。

 

如果房屋外墙周围有沿着墙生长的树木,建议清除掉,因为树根可能会钻入地下的墙缝中对外墙产生破坏。

外墙漏水

5.检查和清洁壁炉和烟囱:

烟囱如果堵塞情况十分严重,会造成供暖燃烧的废气无法排出。建议定时清理。如果喜欢使用壁炉也请提前检查壁炉及煤气系统是否可以正常使用,并保持壁炉中的Pilot-Light一直是点燃状态以防止煤气泄漏。

壁炉烟囱

6.室内通风:

冬季由于气温低,很多人家都把门窗紧闭,有的甚至整个冬天都不开窗。室内空气流通会变差,室内室外温差较大会产生很多冷凝水,顺着玻璃往下流的冷凝水积聚在窗框或门框处会对漆和木质结构造成损坏。

建议冬季可趁着好天气时开窗通风换气,保持室内空气新鲜,也可排出一定的湿气。

7.地漏加水:

很多人可能从来也没有留意过家里的地下室(Basement)有个地漏。在装修好的(Finished)地下室里,地漏通常都会在洗手间的地上,而在未装修过的(Unfinished)地下室里,地漏可以直接在地上找到。

地漏中有个U型管,U型管中平时会储存少量的水,用途是密闭,防止臭气倒灌回室内。如果长期不使用地下室的地漏,U型管中的水会蒸发掉,下水管中的气体就可直接倒灌回室内,导致地下室有异味。

解决的方法很简单,只要每隔几天往地漏里倒入一小杯水,保证U型管中有水能阻隔下水管中的异味即可。

8.检查门窗的密封状况:

入冬前检查所有门窗的密封性,这是节省暖气费最好的方法,如果有问题趁着天气暖和赶快维修。检查门和窗框与墙之间的嵌缝材料,通常是硅胶或油灰是否老化龟裂,橡胶密封条是否完整,油漆是否剥落。

门窗的漏气是造成房屋不够暖的最重要的原因。统计数据显示,秋冬季节里,房屋里有三分之一的热量通过门窗的缝隙流失,从而造成很大的能源的浪费。如果窗户是单层玻璃建议换成双层玻璃,可以有效的减少热量流失。

9.检查供暖系统更换空气过滤网:

检查室内的空调管道,地下室暖气、暖炉是否正常工作,及时更换空气过滤网。检查各个房间内的出风口是否正常出风。

很多人为了冬天节约能源会将地下室的出风口全部关闭。如果您真的不使用地下室确实可以考虑关闭地下室出风口,但是请注意定期打开地下室的窗户通风。

关闭地下室出风口后,地下室空气不流通,会造成“氡气”残留,吸入后会对人体产生伤害。

过滤网

10.检查修补车道:

Driveway多为沥青路面,沥青路面最主要要防冻融,平常不起眼的裂缝里面的雪或水经过冬天的冻融,可能使裂缝扩大或产生新的裂缝,也容易始Driveway变得凹凸不平。另外大家也可能会在Driveway上撒盐粒除雪,盐水通过Driveway中的裂缝进入土壤也会对土质造成一定的损坏。建议大家在入冬前可以重新刷一下路面,把裂缝封死。

对于铺砖的车道,现在用的新砖,四周有设计专门留有膨胀的距离,记得除砖缝之中的杂草。另外,如果砖之间铺的是普通沙子的话,如果发现漏沙的现象,可自行补充,以防止缝中长草。如果铺用的是胶沙,一般不会出现流失的情况。

车道

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微信:jdlgroup2013

多伦多租房流程五步走!

    多伦多作为加拿大第一大城市和留学重镇,无论是新登录的移民还是踏出国门的国际留学生,都曾轻吻这片土地,希翼着美好未来。无论是否乐业,但一定要先安居。租房,是很多人都曾要面对的第一环节。

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    如今的我们是已日渐熟悉这片土地的一切,但每当有朋友亲戚再次踏上这边热土,问起“租房流程”,您可否言简意赅,可否有的放矢,明确指引呢?

    嘉德客服特制作“多楼多租房流程图”,为那些即将租房的新朋友指明方向,为您的举手之劳提供便利!

(若需原图,请添加微信jdlcustomerservice)

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