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多伦多新公寓收房前后注意事项Q&A

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如果您的新公寓即将收房,无论您是将要转让,出租,出售还是自住,都提前恭贺您和家人喜提新居。

收房前后琐碎实操动作较多,颇有些雾里看花的不适。为协助您收房流程“多快好省”,嘉德愿一如既往,秉承专业精神,坚持认真态度,为您顺利收房提供全产业链高质量服务。特将收房前后各类注意事项分为前初中后期四个环节,并整理Q&A如下。请仔细参阅,必能为您答疑解惑。

一、    前期:重要邮件,务必仔细查看并留存备用!

1.问:前期哪些邮件比较重要?有什么关键字眼?

  答:涵盖提及验房(PDI-Pre Delivery Inspection),收房(Tentative Occupancy/Firm Occupancy),过户( Interim Closing)字眼邮件均是后期操作的重要参考依据,请认真查看并仔细留存。

 2.问:若有邮件告知单元号码变更是为何?应当如何应对?

  答:第一,建筑商在施工过程中,可能会因为施工或设计计划调整而变更楼层号码及单元号。第二, 您购买单位的平面位置图和户型一般保持不变。第三,开发商会发邮件,告知您细节,或者请您签署同意单位号码变更的修改书。

3.问: 时常收到很多关于Occupancy Date字眼的邮件,有Tentative, Final Tentative, Firm Occupancy Date,Outside Occupancy Date傻傻分不清楚,意义何在?各自有何不同?

答:第一,明确事由:开发商对整个项目有预期的交房日期(Tentative Occupancy Date),但通常会有延迟。根据

安省政策,可以有两次推迟,开发商免责。第二:区分三个概念:1.最初的预期交房日称:Tentative Occupancy Date,推迟后的称为:Final Tentative Occupancy Date。2.最后确定的交房日期称为: Firm Occupancy Date。3. 最晚交房日:Outside Occupancy Date。第三:特别注意:看到Firm Occupancy Date字眼的日期则是确定的交房日。在此之后再有推迟,安省新屋保养保养计划(Tarion)可以赔偿业主,根据政策,按日赔付,每日$150,最高$7500,在交房拿到钥匙后,可以通过Tarion提交索赔申请。第四此类邮件务必妥善保存,作为后期申请赔付的呈堂证供。

4.问:如果我想更名至配偶或子女或直系亲属,或公司名下,应当如何办理?

  答:不同开发商有不同的处理要求,有的是做Amendment修订,不收费,有的是做成Assignment转让,需收费。第一,先垂询开发商,是否可以更名/转让,什么时候可以操作,如何收费。第二,如果是修订,直接提供新的屋主的证件资料,并签署新的Amendment文件即可。如果是转让,则按照对方律师要求,提供资料,支付费用。

5.问: 如果我想转让,什么时候办理?如何办理?税费如何?

 答:第一,每个开发商允许转让的时间节点不同,提前问询,再做决定。一般在房屋销售90%以上,Final Closing 60天之前。第二,确定后告诉我们,提供含有价格的合同首页,户型图及是否装修升级的材料,嘉德会全权办理。第三,卖家(转让方)需支付订金和增值部分的HST。

 

二、初期:PDI验房,是否委托办理提前确定哦!

 1.问:PDI就是交房吗?要准备什么?

答:第一,PDI全称Pre-delivery Inspection是验房不是收房。PDI后20天-2个月会收房。第二,提前确定是否自己验房还是委托他人。第三,若是出租,请提前告知我们,为您未雨绸缪。因为同期交房,新房较多,早告知,早处理,早收益。

2.问:自己不在加拿大/不方便自己办理,PDI要如何操作?

  答:第一,一旦收到通知PDI的邮件,确认无法自己办理,请及时告知嘉德并转发邮件。第二,及时告知开发商,并索要“Designate Form”(样本详见附件1)填写委托信息,签字后发送开发商并同步抄送嘉德客服。嘉德会为您安排。

3.问:自己PDI,有何注意事项?

 答:第一,妥善保管PDI时,验房师给您的验房时发现的房屋维修清单(Deficiency List)(样本见附件2),另外需要留意开发商在交房前提供的Tarion Certificate(样本见附件3),用于后期房屋保险等各项工作,非常重要,务必留存。第二,自己验房要仔细检查每个地方及电器使用,在需要修补的地方标记,建筑商一般会在入住前解决PDI时的问题。

4.问:交房后住进去的30天内设备要是还有问题能保修吗?

 答:能。第一,把之前开发商发给您的验房时的Deficiency List清单找出来,拿到钥匙后对照检查是否都已维修好,没有的话,及时联系开发商跟进,请他们尽快完成维修。第二,如果30天时发现还没有完成,可以通过Tarion提交维修要求,包括房子的电器等设备。

5.问:常听说Tarion 注册什么的很重要,请问这是什么?有什么作用? 如何操作?

答:第一,Tarion 全称“安省新屋保养计划”。简言之,Tarion作为监管和保险机构 ,保障新屋房主权利。 第二,屋主拿到新房钥匙后在该网站注册,一旦房屋有任何开发商在交房后拖延未解决的维修问题,可以在Tarion规定的时间内提出,可以加快开发商解决的速度。如果开发商迟迟未解决,屋主可在Trion投诉,其会对建筑商进行调查并介入购房者之间调节纠纷。建筑商在规定的时间内没有解决问题或修缮,Tarion有权对其进行处罚并停止建筑商承建房屋的权利。第三,切记在入住后30天之内,及时注册Tarion(注册细节详见附件3)。

 

 三 中期:入住,请准备相关税费资金,而且您可以出租也可以自住啦!

1.问:交房后就可以入住吗?需要什么费用吗?有准备什么特别资料吗?什么时候办理贷款?

  答:第一,Firm Occupancy交房后可以自住或者大部分可以出租(个别楼盘要交费或不允许出租)。第二,需要的费用主要包括两项,律师费和入住费(Occupancy Fee)。其中入住费是关键,涵盖三项内容:管理费,预估地税以及减去已支付的定金后的房款利息(具体原理详见下问)。第三,需准备10到12张远期支票,用于支付后续每月的入住费。第四,需在交房前提前购买200万的新屋业主保险。第五,贷款是在Final Closing 前办理即可,此时不用操之过急,但可以提前和熟知的银行沟通。

2.问:常说的Occupancy Fee 入住费是什么

  答:入住费中比较容易引起疑问的是向开发商支付的利息部分,第一,交钥匙入住后大约6-9个月后,才是Final Closing即产权过户,才需要支付房子的余款或通过银行贷款。第二,而交房后业主即可入住或出租,也正是因为如此,业主等于向开发商借了房子余款,所以要支付相应的利息,这就是Occupancy Fee入住费中包含一笔利息的原理。具体原因如下:交房时业主只支付了定金,房子的余款并没有支付,等于是向开发商借了款项,该利息通常和当时的银行贷款利息接近),入住费是直接支付给开发商,从交房的第一天开始,一直支付到Final Closing产权交割,不足一个月部分,按天计算,在律师的交房费用调整表中会有详细计算。需要注意的是,不同楼盘有不同的情况,有些楼盘在入住(Occupancy)时,还有一笔定金需要支付,从$10,000到5%不等,请留意自己购买合同中的定金支付的时间表。

 3.问:什么时候收到收房通知?嘉德能帮我们收房吗?有什么手续?

      答:第一,收房通知(Firm Occupancy)通常会在交房前3-5个月收到,而交房前1-2个月会收到验房PDI的通知。第二,嘉德可以帮您PDI验房,无需律师委托,但如果需要收房拿钥匙,则需要提前知晓您的律师并做委托授权。具体操作以律师要求为准。

    4.问:收房后有什么细节需落实?

 答:第一,高层公寓请及时注册电力账户,连排别墅或独立屋,还需要及时注册水和煤气账户,并确保及时开通。第二,房屋使用过程中有任何问题,请及时和开发商沟通并提交Tarion维修。

   四、后期过户:您的房子,您做主!

 1.问:过户大概是交房后多久?需要注意什么?

  答:第一,Occupancy入住6-9个月后。第二,您会提前1-2个月收到通知,此阶段最重要的是办理贷款。第三,主要税费包括, 土地转让税,市政开发费,水电煤气管道和仪表费,连排和独立屋的教育费,杂费(装修升级,支票跳票等)及律师费。此部分,以产权交割时律师提供的费用调整为准。

2.问:产权过户后,有什么注意事项?

 答第一,注意HST退税。如果是自住,自动享受退税,最高 $24,000。如果之前已出租,凭一年期的租约,在Final Closing 两年内向税务局(CRA)申请退税,错过2年期限后,将失去退税资格。第二,1-2年后,根据入住时预交的地税数字,留意市政厅的地税调整通知,如有多交部分,可以通过律师,向开发商追讨多交的部分。

附件1:PDI验房Designate Form样本

     2: PDI验房时的Deficiency List 样本

     3:Tarion Certificate样本

     4:Tarion注册说明    

 

Appointment of Designate for the Pre Delivery Inspection Form

pdi checklisttarion certificatetarion register