2011年5月26日 |
地产经纪培训系列五十七 今天李丁介绍了客户最希望得到的地产经纪的服务: 作为买家最希望得到的服务是:
作为卖家最想得到的服务是:
那么如何满足客人的需求,成为成功经纪?李丁结合自己多年的实践以及其他众多资深经纪的成功经验,总结了的100种成为成功经纪的方法。其中包括了市场推广技巧,谈判技巧,让人印象深刻的广告词,以及最重要的与客户交流的技巧等。 下期培训预告 资深律师介绍房地产买卖合同中的常见错误 |
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地产经纪培训系列 五十五 第一季度市场分析
2011年4月14日 |
培训开始,李丁先给经纪播放了 TREB 今天第一季度的市场分析视频。根据 TREB 的市场报告,今年的房价比去年上涨了 4-5%, 。从平均房价来看,独立屋的平均售价已经达到 46 万加元。但第一季度的销量较去年同期有所下降。 李丁指出,销量的减少,并不是因为市场的萎缩,而是因为去年下半年的交易非常活跃,导致今年市场上房源过少。而市场需求还是很强的,因此导致了房价涨,销量减的情况。 接下来, 李丁介绍了 MLS E-Training 的功能。其中一个重要的功能就是查询和计算地税功能。该功能可以查询该地区的税率和地税计算公式,能非常专业和便捷地计算出地税。对于地产经纪来说,是一项非常有利的工具。 除了地税工具,李丁还介绍了最新的 Wireless MLS 。 有了这一工具, 经纪可以用 IPhone , BlackBerry 等等智能手机登录 MLS 系统,可以随时随地地查看信息。这样一来,经纪能更快捷及时得查到需要的信息。 |
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地产经纪培训系列五十四 2010安省小学排名
2011年4月11日 |
本期培训内容为多伦多小学排名和学区房产。李丁根据费莎研究中心 (Fraser Institute) 最新出炉的 2010 年多伦多小学排名报告,仔细分析了名列前茅学校的学区房产卖点,热点区域以及学校排名波动情况。李丁强调,作为一大卖点的名牌小学一定要和该区的其他学校以及中学结合起来分析。如果一个小区里面有不止一所好的小学,同时又有好的中学,那么将会是一个很好的卖点吸引买家。 除了小学 2010 年的排名,李丁还深入介绍了一些知名小学。分析了这些小学排名靠前的原因,历年来的排名情况和一些小学的特别课程,如 IB 课程和天才班等等。在分析每个学区的时候,李丁还同时分析了每个学区的家庭平均收入,社区人种构成以及学生中中国学生所占比例。必须要对学区知识有了全面深入的了解,才能 充分赢得客户的信赖。 最后,李丁再次强调了经纪如果开拓市场吸引客源的问题。 2011 年的第二个季度就要开始了,这个季度是大学录取新生,家长考虑换房,新移民登陆的热门时间。希望经纪们积极行动, 4 月的努力,一定会换来夏季的丰收! |
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地产经纪培训系列五十三 列文治山学区介绍
2011年4月11日 |
培训开始,李丁再次强调了经纪如何市场推广的问题。无论是在亲戚朋友的介绍,或者是在面向大众的市场广告,经纪个人的形象包装都非常的重要。这个职业形象由两个方面组成,一是对于社区学区的熟悉,二是对于地产交易规定和交易手续的了解。对于两方面知识的全面掌握,甚至精通,可以在客户面前树立良好的形象,赢得客户的信赖。李丁引用了一篇网上文章来具体说明一些市场推广的手段,例如写比博客,发帖子,建自己的 QQ 群等等。 本期培训的主要内容是 Richmond Hill 的学区情况,以及各学区内物业特点,周边配套设施,房价走势,升值潜力等情况。李丁以学校为要点,重点介绍了一下几个小区:
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地产经纪培训系列五十二 风水学与地产经纪
2011年4月11日 |
主讲人: Jasmine Lea Wang , president of Tenma Homes 风水学是中国历史悠久的一门玄术, 是一门结合了宇宙气场(天)、地球磁场(地)、和人类(人)的综合科学。风水最早见于晋代郭璞所著《葬书》“气乘风则散,界水则止;聚而不散, 行而有止。得水为上, 藏风次之。藏风聚水, 乃风水也。”是为风水学的基本精神。 气包括了人体气场(生物光学)和外在气场,及地球科学和时空力学。气又讲气色,及金、木、水、火、土。由五种气色又变化出气象:生气、绝命、延年、五鬼、天医、六煞、伏位和祸害。气象生出万千变化,相生相克。现代风水学主要由两大部分组成:峦头学 - 根据山水地形来判断生气所在;理气学 - 根据 房屋或者坟墓的坐向及五行生克原理来推算生气所在。 风水学在地产上的应用主要包括:
对地产经纪而言,一定的风水学知识是相当必要的。既能从另外一方面了解到房屋的潜在价值,也可以以更加丰富的知识赢得客户的信任。但李丁特别强调,经纪应该懂风水,但一定要把握一个原则:“不泻天机、不打妄语”。在给客户介绍的时候,要从科学角度解释风水。 以下是一些在买房选房的时候一定要注意的问题:
总的来说,风水讲究变化,并没有一成不变的规则。没有完全的凶和绝对的吉。各种因素都是在相辅相成同时又相互制约的,各种因素相生相克又不停的变化。不能因为一知半解的风水知识而全盘否定一座房屋。另外一个很重要的原则是房屋与人的和谐。人作为屋主,是房屋凶吉的一个很重要的因素。屋主的八字要和房子的风水相合,住进去以后才会平平安安、一切顺利。运势好的屋主会带旺一座房子,换了屋主以后则可能因为八字不合而日渐衰落。凶吉旺衰都不是绝对的,重要的是找到最适合自己的房屋。 李丁指出,风水问题,仅供参考。比如一些问题因为买家大多不喜欢,会影响二次重售,倒是带有普偏性,比如背靠高速公路,高压线线路等等。 |
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地产经纪培训系列五十 Unionville 学区介绍
2011年4月11日 |
培训开始李丁先生首先给大家复习了上一期培训关于士嘉堡地区的内容。接下来,简单介绍了 Etobicoke , East York ,和 York 的大致情况。 其中, East York 的 Leaside 高中值得关注。 Leaside 高中排名全省前 10 位,是一所非常好的学校。学校周围的 Bayview 以东, Leslie 以西, Eglinton 附近的房地产都很有卖点,是属于近年来每年增值在 20% 左右的地段。 接下来,李丁先生重点介绍了 Unionville 的房地产特点和学区情况。 Unionville, 即於人村。 该地区主要是在 Hwy7 以北, Woodbine 以东, McCowan 以西和 Major Mackenzie 以南的地区。这个小区交通便利,生活方便,百年历史的 Main St 和 Too Good Pond 风景优美,更有全省排名第一的小学和高中。小区的居民也多是由高收入高学历的家庭组成。这以系列的条件使得 Unionville 成为众多经纪和客户关注的对象, 5 年以内有望成为第二个 York Mills 。下面李丁先生就各个学校分别进行了介绍: William Bercy 小学 该小学排名安省第一, 对大陆投资移民非常有吸引力。学校周围的几条街, Rea , Millstone , Pennock , Briarwood 的房子都基本上在百万以上。 Woodman’s Chart 附近几条街,靠近图书馆,树林,以及 Too Good Pond, 环境非常优美,这一地段的改建房已经最高售到 220 万。在该学区依然能找到很多可以改建翻新的房源。 Central Park 小学 排名全省第 8 ,学区内还有很好的 Markville 中学, 该中学还接受国际学生。学区内的房价从 30 万的 Linked 房到 60-100 万的独立屋都有选择。 Parkview 小学、 该区是 5 年内翻新重建的重点关注对象。 小区除了从 warden 到 Kennedy , HWY7 以北的小区以外,还有从 404 到 kennedy , HWY7 以南的地区,其中包括了 condo 区。同时也有校车接送,对于这一带 Condo 销售很有吸引力。 Coledale 小学和 Unionville High School 在同一区。 Coledale 小学与 2005 年被 Today Parents 杂志评为全国 10 佳小学,更以在阅读比赛的出色表现和著名的划艇俱乐部出名。不足之处是因为新移民的涌入,对于社区环境有一定的影响。小区物业近年来逐渐走高, 80 万以下的独立屋已经很难找到了。由于优越的地理位置,小区内的 Townhouse 和 condo 近年来都涨了很多。 Buttonville 小学同时也属于 Unionville High School 学区。小区内能买到 50-60 的独立屋。也能找到一些适合翻新重建的房源。 Unionville High School 排名全省第一。该学区包括了从 404 以东, Warden 以西, HWY7 以北和 16th ST 以南的地区。该高中的艺术班非常有名,同时普通高中也非常好。虽然该学校的华人比例较高,但是该学区的居民整体素质很高, 随着房子的翻新,房价的上升,会有更多高素质的家庭迁入,因此不用担心学区恶化的问题。 Pierre Trudeau 高中。该高中学区包括了从 Woodbine 到 McCowan , 16 街以北到 Elgin Mills 的地区。该学区内包括了多伦多最大的豪宅区 Cachet 和第二个大型中高级小区 Cachetwood 。 Cachetwood 的房子一般占地都很大, 60 × 150 尺, 3 车库的房型为主。房价一般在 90-120 之间。值得一提的还有 Angus Glen 。该小区中南北两个高尔夫球场中间,房子的占地也较大,环境非常优美。价格一般在 200 万以上。 Kennedy 以西的地区, 房价就相对低了一些,从 40 几万的 Townhouse 到 50-80 万的独立屋都有选择。其中 Bridle Walk 以西新建的房子销售情况非常好。 Kennedy 和 16th 夹角的以大片空地也已经出售给 4 家开发商,估计后年就可以建成小区。现在可以关注这一地区,以后有相当的升值潜力。 Stonebridge 小学也是值得关注的小学。对该小学的学区划分一定要非常清楚,避免给客户错误的信息。该小学以前都排名很好,但是因为大量新移民的涌入,使得质量有所下降,今年跌到 20 几名。因此,该学校开始了生源限制的措施。 Bur Oak 中学,安省排名第 5 。该小区的房子比 Trudeau 学区的房子便宜了近 10 万。在 Markham RD 以东,小区环境还是很不错的,很适合介绍给工薪阶层。 |
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