中国人喜欢投资房地产，所以很多时候在加拿大都会购买多套房产。大家可能知道，房屋买卖所产生的盈利属于资本增值（Capital Gain），其中的50%需要纳税。但是，对于自住房，加拿大税法给予纳税人免税待遇，也就是如果将自住房出售，所产生的资本增值无需纳税。
在加拿大，卖房能不能享受资本增值免税，需要界定该房产是否一直保持自住房的性质。自住房的概念是以家庭作为单位，从1982年开始，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女，可以共同拥有一个自住房享受免税增值的税务优惠，即使和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为自住房。“自住房”可以是独立屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权，其次是必须在该年内居住过此物业，可以是短期或是仅作为度假性质使用。
若只有一个物业，很简单，出售直接享受免税待遇。倘若有两个物业同时出售，怎样可以充分享受免税待遇呢？嘉德理财建议：尽可能多的把作为自住房的年限分配到增值较多的房产上。具体计算自住房免税额的公式如下：
物业增值 × [(1 + 该物业被认定为自住房的年限)/拥有该物业的总年限]
为了更好理解两个物业同时出售的免税待遇，请看以下例子。
王先生有一套2008年购买的房屋和一套2013年购买的度假屋。在2017年，他把两套物业同时出售。房屋的资本增值为$200,000，而度假屋的资本增值为$80,000。为了充分享受免税待遇，减少应缴税款，可把两套物业作为主要居屋的年限分配如下：
拥有房屋总年限：10年（2008到2017）； 定义为自住房年限：9年（2008到2016）
拥有度假屋总年限：5年（2013到2017）； 定义为自住房年限：1年（2017）
由于在公式中有（1 + 该物业被认定为自住房年限）这一要素，因此可以只把9年作为自住房的年限分配到房屋上，仍可得到完全的免税待遇。而出售房屋这一年，则把度假屋定义为自住房，即可最大化实现减税。
房屋作为自住房的免税待遇：$200,000 × [(1+9)÷10] = $200,000
度假屋作为自住房的免税待遇：$80,000 × [(1+1)÷5] = $32,000
如此一来，王先生房屋出售的资本增值完全免税，而度假屋的资本增值，同时也有$32,000的免税额，充分实现免税最大化。此外，按照这一公式，有些家庭考虑换房，如果先买第二套房产，后卖第一套房产，则会有一段时间同时拥有两套物业，但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年，就不会产生增值税问题。
另外，很多人会把自己的自住房“部分出租”，或作生意用途，或设立家庭办公室。只要不申报房屋折旧，作为居住用途（超过50%自住）这一主要性质不变，并且物业无结构性变化，则仍然可以享受“自住房”的免税待遇。
当然，不同情况有很多不同具体的对待方法，如果您对此有任何疑问，欢迎随时和我们联系，我们很愿意为您服务！
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