JDL GROUP 嘉德集团

多伦多唯一一家提供整套安居服务的综合性企业。十余年来,我们着力于打造地产界的非凡之旅,

服务了千万客户,为他们构建了梦想家园。您对美好生活的追求,就是我们努力的方向。

电话:905-731-2266                地址:Suite 105/106, 95 Mural St. Richmond Hill, ON L4B3G2 

联邦增一万团聚配额 暂停两年接新申请

移民部还将下月一日推出“超级签证”(supervisa)计划,即一项10年期的多次入境签証,以便申请人的父母和祖父母在等候的过程中来到本国探亲,先与家人团聚,他们每次最长的停留时间可以长达两年,大大超过现有的6个月的停留期。

 
 
上传: 李丁

加人口 3423万 今年移民量50年新高

(世界日报) 加拿大统计局指出,加拿大人口在今年三季度增长较快,主要是因为同期新移民数量达到40年来的最高水平。
截至2010年10月1日,加拿大人口估计为3423万8000人,比7月底增长12万9300人。统计局表示,这个增长中65%是来自新移民,共计8万4200名移民在三季度抵达加拿大。

新移民流向各省和特区,一些省三季度移民数达到自1971年来的最高水平。

 

(加拿大人口在三季度增长较快,主要是因为同期新移民数量达到40年来的最高水平。图为几名新移民在找工作。网路图片)
爱德华王子岛的增幅最高,人口增长0.7%。主要是因为1200名移民到达该省,这是自1971年的最高数字。
魁北克三季度的新移民,也达到了过去40年来的最高水平,有1万 6800人抵达。缅尼托巴也超过了1971年创下的纪录,有4700名新移民来到该省。安省虽然没有打破纪录,但新移民也占到三季度新增人口的70%。
亚伯达是唯一以人口自然增长为主的省份,自然增长占该省三季度新增人口的60%。
与其他省份相反,纽芬兰三季度人口出现下降,流失500名居民。
联邦政府表示,人口增长以移民为主是趋势,预计将至少持续到今年底。移民部发言人菲沙说,预计今年抵达加拿大的永久居民将会达到50年来的最高数量,全年有24万至26万5000名新移民来到加拿大。
菲沙说移民数量增长,主要是因为政府6月宣布欢迎更多移民来加,特别是经济类移民。之所以做出这个决定,是因为衰退后的经济需要大量合法移民来保持劳动力市场的强劲。同时,抵加的家庭团聚类移民和难民也增加不少。
迄今为止,移民部发放的签证数量已经超过去年,所以来到加拿大的人数也超过去年。移民部预计明年的移民数量会稳定在今年的水平。

 
上传: 李丁
 

加元兌77.59美仙.加元跌至4年低位

加元兌美元

[2008-10-28]

1加通社多倫多電

加元兌美元匯率已跌到4年多以來低點,已有分析員預測,如果經濟長期積弱,加元還會跌得更多。

加元在上月急跌的同時,美元日圓兌不少主要貨幣急升,包括歐元、英鎊、澳元。

加元兌美元收報77.59美仙,下跌幾近整整一美仙。較早時候,加元曾低見77.10美仙,主要受商品價格及經濟前景不明朗拖累。

皇家銀行資本市場高級貨幣策略師史特勞斯(Matthew Strauss)在研究文章中表示,如果經濟持續放緩,加元有可能跌到歷來低位。他說,鑑於市場對環球經濟展望的關注日增,加上「對美元的需求似乎永無休止」的趨勢將美元兌歐元匯率推高,而這趨勢預料會在未來一段日子繼續下去。」他在文章中稱:「美元回升的幅度大小,要看環球經濟出現輕微衰退,還是長期衰退。但皇家銀行的看法是只有輕微衰退。」他補充說,如果是長期衰退,加元再跌的風險便會增加,甚至接近2002年的兌美元歷史低位。

加元兌美元的歷史低位在2002年一月出現,當時1美元可兌1.61加元以上;在周一,一美元兌加元剛在1.29加元以下,在去年11月加元兌美元歷來高位之時,一美元兌0.91加元以下。

帝銀資本市場經濟師沈菲特(Avery Shenfeld)周一指出,全球出現「大量補倉活動」,會繼續令美元有上升壓力,另一方面,非美國銀行也在為資產負債表爭相進行大手補倉活動。」

外國銀行大手買美元

這情況的成因是與美國有業務關係的外國銀行,主要是歐洲的銀行,被迫買入美元去抵銷與美國樓市崩潰及環球金融危機引起的減值撇帳。

同一時候,日圓又因為利率差額交易減少而被推高。多年以來,這種交易令金融機構靠借入低息日圓投資於回報較高的貨幣而輕易獲得厚利。既然現在海外資產價值急挫,資金自然便反向流動了。

沈菲特說,這些因素相加,便形成「歐元、加元及其他主要貨幣的大幅貶值,但在市場回復風平浪靜後,形勢又會倒轉過來。」

但他指出:「走勢波幅這樣大,要摸底十分危險;我們已暫緩修改加元的目標價,直到買賣恢復秩序為止」。

沈菲特補充說道,預料美國聯儲局會在周三宣布減息,但阻止美元強勢的作用不大。他說:「如果一天之內貨幣升幅已足夠抵銷全年利息收入,有誰會希罕這些小利!」

他說將在周五發表的數據預料會顯示本國經濟在8月會收縮最少0.3%,會令加元有可能繼續下挫。他說:「製造業付運量疲弱、批發零售低迷,8月份經濟收縮幾可肯定,同時又會繼續加元的下滑。」

雖然七大工業國已發表聲明,表示對「最近日圓匯率波動,及對經濟及金融穩定的不利影響」表示關注,仍然無法阻止貨幣市場的動盪。

 
上传: 李丁
 

指加國利好因素多 不存在美式次按危機.地產業強調市道仍穩健

地產業強調市道仍穩健

指加國利好因素多 不存在美式次按危機.地產業強調市道仍穩健

[2008-10-28]

本報綜合報道 在金融風暴籠罩全球的大環境下,多倫多地產商會昨在旺市召開第88屆周年大會。在有關重售房屋市場論壇上,有大型地產公司華人老闆就向在場約1,100名從業員派「定心丸」。他指出,雖然未來1年本地住宅樓宇市道會稍有放緩,但加國和大多倫多地區的地產市場和價格一直是穩健,不存在「美式」次按危機。 恆生地產主席黃柱列舉統計數字表示,於1992年經濟不景時期,多倫多樓房按揭斷供率是0.6%。今時今日,此數字是0.27%,與美國方面比較,當地主要按揭市場,現時斷供率是4%,次按市場斷供率更高達18%。因此,兩地所面對的情況,可說是有天淵之別。 黃柱指出,加國根本沒有類似美國的樓房次按危機。部分國民現時對經濟出現憂慮或信心動搖,相信是受傳媒新聞報道影響產生恐慌所致。他說,本國和本地地產市場整體健康。加國銀行體系健全、低利率、加國優良的移民制度、租務市場好景,這些均是利好因素。 料兩年後回升

黃柱又指明年本地地產市道會稍為放緩,住宅樓宇成交量有些下跌,成交價也會回落數個百分點,市中心區以外的低層、高級住宅樓宇市道將較疲弱,但本地地產價格依然會維持穩健,2010年本地地產市道將再上揚,恢復正常。他相信,有需要的消費者仍然會買樓,因為樓房始終是一項保值、具回報的投資。 另一方面,加拿大知名房地產開發商Monarch Corp.總裁周一表示,信貸危機和低迷的經濟,正給房地產開發商的規劃造成困擾,並可能殃及多倫多一些共管柏文項目。

Monarch總裁、前安省房屋建築商協會(Ontario Home Builders' Association)主席莊士頓(Brian Johnston)周一接受採訪時表示,房屋發售已超過市場的需求,現在的問題是,數年後這些開發項目是否仍將上馬。 他表示,今年前半年,大多倫多地區約有300個項目正在發售,多過其它任何一個北美城市。 在業內素以誠實評價及客觀看法著稱的莊士頓表示,隨著全球信貸成本的升高,銀行對日益低迷的房地產業亦更趨謹慎。 如今獲融資非易事

協平世博集團(Concord Pacific Group Inc.)是加國最大的共管柏文開發商,在溫哥華和多倫多均有項目。集團首席財務總監歐陽健昌指出,現今,銀行似乎每天改變利率,以合理的價格獲得建築融資實非易事。他稱,如果這種現象持續下去,「我們將被迫檢討我們在多倫多市場的未來計劃及項目」。 分析人士已經一再警告稱,多倫多共管柏文市場可能出現10%到15%的小幅調整,但這尚未成為現實。 有跡象顯示,市場需求依然存在。上周,買家仍然通宵排隊搶購Fairview Mall附近的Emerald City項目,不免令人想起80年代的柏文熱潮。但亦有跡象表明市道正在放緩。歐陽表示,市道放緩的一個好處,就是未來建築成本的降低。 或有發展項目流產

通常,銀行會要求一個開發項目售出六至七成後,才給予融資,無法達到這個銷售比率的項目將會流產,業界正緊張地觀望誰可能成為第一個犧牲品。 一些分析師擔憂,許多柏文購買者是投資者,其置業目的是日後重售獲利。莊士頓表示,這些投資者憑借的是投機和衝動,而非分析及冷靜思考。這些人過去輕易賺了很多錢,但如果認為市場會長此以往,則犯了一個「經典的錯誤」。 莊士頓表示,如果多倫多還有一絲優勢,那便是,它有估計為2個半月的房屋供應;相比之下,Monarch開展業務的其它城市,例如Fort Myers,有近3年的供應。

在溫哥華,一個5座高層的項目,因雷曼兄弟公司(Lehman Brothers Inc.)的破產而被迫停工,正在尋找新的融資。迄今,多倫多尚無項目因財務問題而被迫停工。

 
上传: 李丁
 

北美时报:他们为加拿大带进10亿多

是他在多伦多的第二套房子。第一套是女儿在他还没过来之前就已帮他买好的价值60万的Condo

北美时报:他们为加拿大带进10亿多

北美时报 作者:戴狐狐

跟着老李在多伦多市中心转了二天,他终于敲定一套。这回是期房,明年10月交付。价值140万,首付要35%左右,律师费2000元,外加各种调整费5000元,看样子,他还算满意。 置屋买车为第一要务

这是他在多伦多的第二套房子。第一套是女儿在他还没过来之前就已帮他买好的价值60万的Condo。

大女儿在渥太华生活,但他执意要到温哥华,他知道很多有钱人多半会选择在那里。他和老伴带着还在读高中的二个孩子准备住下来观察一段儿再说。他们选择一个酒店住下。吃惯了生蚝的老李,不愿辜负这座世界名城西区的春宵良辰,找一家夜总会想体验北美式腐败,但是那档次,排场,硬件,软件,怎一个土字了得!竟然还有中国早已当做垃圾的卡拉OK,放的还都是N年以前老掉牙的曲子。即使北朝鲜平壤真的有夜总也会比这里气派。二个月后,他决定搬到女儿那里,虽说也相差无几,从此也一住二年多,如今,他又突然卖掉Condo,来到多伦多。

舍不得他的红木家具和字画古董,花2290美金,他把全部家私从中国青岛用集装箱运到加拿大,一句英文不会说的老李,当上加拿大投资移民的生活实在不太习惯。这样的搬家在他还是平生头一回,路途虽说有点远,是否值得也值得怀疑,但全部过程他毅然决然,全力以赴,没想过退路。他喜欢冒险,赌注也大,一旦决定,立即行动,错了也能马上回头。他那带有"原罪"的第一桶金和他在中国家族式的发家史全部由他的性格使然。他在家族中的地位绝对而霸道。

他与太太已经到退休年纪,一生只做过一个职业就是他的船运生意。整个家族企业2000多人,与中国大多数有钱人一样,虽说他不是新生代,但同样行事低调,思维超前。他没上过大学,基本上全部靠自学,他的钱基本上也算是清洁,但他也不能否认污垢埋藏其中,夹缝中生存的民营资本,尴尬的地位从来没有消失过,投资渠道从来也没有顺畅过。在中国经商,不会与政府权力斡旋,企业很难获得成功。而一旦借助上这种权力取得成功后,也即意味着企业背负上 "原罪"。这是一枚危险系数极高的炸弹引爆器,它控制在他人手中随时可能爆炸。"仇富"与"原罪"让他总是在寻求更多的安全感。权钱交易求生存在中国已是自然,他生活于其中。担心大于快乐。一些人成为权力的祭品和替罪羊,一些人成功逃亡海外,一些人虽已身份在手,只差登机,只因欲壑难填,正要临门一脚。

逃出后的老李,并没有感觉有多少庆幸。他想过做加油站,但了解更多资料后发现加拿大现在的加油站倒闭的也不少,根本不能与国内的利润相比,而且油的利润微乎其微,只能靠便利店赚钱 ,加盟不同品牌,投入不同, 位置或 省市不同都非常影响收益,风险也很大。而他最在行的船运因其语言不行,根本摸不太清来龙去脉,主体市场根本不能进去。他开始寻求体验式生活,打过工,读过英文班,开着车大多伦多地区跑过几个来回,也到美国或美国周边的边锤小镇玩过几次,生活上基本以孩子上学为重点,语言不通让他第一次体会到"老年"这件事,买的两辆车太太还要亲自擦,他和太太过着一种说不清什么滋味的多伦多生活。 决定回国是最近的事,但他的太太却是不想回了,今后的生活似乎好像有些不在正常轨道上,这完全出乎他所料。
投资移民多为高管商家

北京过来的一位媒体朋友说,有关投资移民的各类讲座最近在中国各地的五星级酒店频繁举行,前往咨询的人更是络绎不绝。传说中的移民门槛加高至今没有真正落实,中国富豪们却趁此要搭顺风车。也许是有人借故宣传推广想使顾客上门,其实就算投资移民的门槛真的要调高,也不会担心会吓跑来自中国大陆的投资移民申请者,在中国给予加国指定旅游目的地之后,必然会有更多移民加国的中国投资移民,外加中国经济成长已高达9%,更何况存在更为复杂的多种原因。

这些投资移民大多来自中国的企业家,企业高层管理人员,企业股东等,而更多是像老李这样的民营私企老总。今年2月,魁省放宽投资移民申请资格后,律师,医生,会计师等专业人士也开始迅速在提出申请。移民部统计资料显示,由北京递件的中国投资移民个案较2009年增长近一倍,而其中重要的办理个案大增涨原因也受惠于加中两国展开交换信息合作,即有中国公安派到加国移民部提供协助,对提供鉴别申请文件真假有相当大的帮助。
加拿大银行抢热钱

移民部的资料显示,目前获加拿大移民部批准的加国代理金融机构共有25家,最有名的六家银行有加拿大皇家银行,加拿大丰业银行,道明加拿大信托银行,加拿大帝国商业银行,满地可银行,加拿大汇丰银行等等,这些金融机构承担着运作投资移民的全部计划工作,协助申请者完成必要的相关行政审批手续,并且最终补足40万元的投资金额。

在中国办理投资移民的申请者,一般需要一次性支付无偿还12万加币,然后再由银行来提供28万加元的贷款,以凑足所规定所需的40万加币的总数额,如此这样,那些获得加拿大移民部批准从事投资移民的代理金融机构,可自行成立基金以给予移民业者高额佣金,以此来争取投资移民客户。

加拿大的这些银行在中国的北京,上海,香港都设有办事处,很多投资移民都会通过移民顾问向这些银行办理投资移民贷款,但由于受中国法律限制,不能从加拿大银行直接办理,必需通过中国北京当地的移民公司顾问,由其代理为中介,银行以向这些中介提供佣金以支持贷款工作。佣金的多少并没有明文规定,大银行一般会退佣金3-4万加元,小银行会退佣金4-5万加元。来自北京的媒体朋友说,加拿大银行为争取投资移民纷纷出招,一般都会以安居服务作为吸引,投资移民在选择银行服务时,除重视银行信誉外,都会咨询加国本地房屋贷款,子女就读校区,理财服务等,而各个银行为此专门配备设有专人提供的全面多样化的一条龙服务。

移民部担心投资转向

来自中国的投资移民申请个案目前正在戏剧性地发生转变,虽说每年仍以倍数的速度增长,但已经发现部分新的案例并不是非移民加拿大不可,而是为规避中国经济变动可能出现的风险。这些中国投资移民究竟是否会有耐心等待5、6年,他们是否很容易转向或变心他国,去到处理个案更快的新西兰等国家,加国移民部担心必须提高处理速度,以便在国际市场也争抢中国热钱。

投资移民的申请处理候时会长达5年半,因为太便宜致使申请人太多,拖慢了投资移民审批速度,而产生大量积压。申请人递件到获得移民签证,平均至少要等上二年半,如果申请人的资料不全,或需补交资料,更可能要等上五年时间。来自驻港移民部的移民官报告中提醒加国移民部要投资移民等上好几年的后果是,将会有不少人因此变心而改变移民计划。 而人民币的升值,也会令加拿大的投资移民计划看起来更具吸引力。在投资移民40万元加元门槛不变情况下,人民币升值即等于门槛降低,这当然会让更多在中国经商投资有成的商人,更容易达到门槛,未来申请个案势必增加。在人民币购买力加强后,连带中国到加拿大的投资,也会势必明显增加。

驻香港办事处移民计划经理 Versteegh在他的最近的工作报告中称,中国投资移民申请潜力巨大,驻港办手上5500个等候审批的个案,但只需核准已收到申请的一半人数,就能轻松为加拿大带进10亿元以上的资金,这还只是最低40万元投资部分,还不包括他们带来的巨大资产。移民部长Jason Kenney早于去年起即对中国投资移民情况表现出高度兴趣,他看到中国投资移民的潜力,及可为加拿大带来的刺激性的经济利益。

一位加国移民律师建议,移民部只需要每年收3000名投资移民,将投资最低金额从40万提高至60万元,其他条件维持不变,则每1年可引进资金达到18亿元,连续5年每年均收3000名,则可引进资金达到90亿元。

如此看来,中国的损失可就大了。加拿大的富人捐款多,缴纳多,而中国的富人却在改革收入分配和社会高度发展的关键时刻选择投资移民,但这实在也怨不得富人。

 
上传: 李丁
 

2011多伦多屋价10年升77%

根据地产经纪公司Re/Max昨天发表的报告显示﹐自从2000年以来的10年间﹐在加拿大大部分的城市的平均屋价﹐增长了一倍﹐在调查的16个城市中﹐增幅最大的是利载拿﹐增幅是173%﹐最小的是伦敦-圣汤玛斯地区﹐增幅只有68%。

根据地产经纪公司Re/Max昨天发表的报告显示﹐自从2000年以来的10年间﹐在加拿大大部分的城市的平均屋价﹐增长了一倍﹐在调查的16个城市中﹐增幅最大的是利载拿﹐增幅是173%﹐最小的是伦敦-圣汤玛斯地区﹐增幅只有68%。

至於華人聚居的大溫地區﹐增幅是至于华人聚居的大温地区﹐增幅是

128%﹔而大多倫多地區則只有 128%﹔而大多伦多地区则只有

77%。 77%。

根據Re/Max的調查﹐在2000年﹐加國房屋的平均價格是163,915元﹐而在2010年﹐平均屋價是339,030元﹐增幅是106%。根据Re/Max的调查﹐在2000年﹐加国房屋的平均价格是163,915元﹐而在2010年﹐平均屋价是339,030元﹐增幅是106%。

Re/Max說﹐屋價大升的主因得力於加拿大人花了數以千億計的金錢於建新屋及翻新舊屋之上。 Re/Max说﹐屋价大升的主因得力于加拿大人花了数以千亿计的金钱于建新屋及翻新旧屋之上。 在過去10年﹐加拿大人花了4500億元於翻新及裝修之上﹐而興建新屋則花了3400億元。在过去10年﹐加拿大人花了4500亿元于翻新及装修之上﹐而兴建新屋则花了3400亿元。

這些重大投資將房屋的價值提高﹐而不斷增加的人口要買屋亦增加需求﹐因而推高屋價。这些重大投资将房屋的价值提高﹐而不断增加的人口要买屋亦增加需求﹐因而推高屋价。

Re/Max安省/大西洋省份的執行副總裁Michael Polzler說﹐加拿大房屋演化的關鍵是人口增加﹔而隨預計未來人口急增﹐意味加拿大的房屋價值將不斷增加。 Re/Max安省/大西洋省份的执行副总裁Michael Polzler说﹐加拿大房屋演化的关键是人口增加﹔而随预计未来人口急增﹐意味加拿大的房屋价值将不断增加。

大溫樓價在過去10年升了128%,平均價格由2000年的296,000元升至2010年的676,000元。大温楼价在过去10年升了128%,平均价格由2000年的296,000元升至2010年的676,000元。 報告指出,升幅與樓宇供應量有關。报告指出,升幅与楼宇供应量有关。

報告解釋:「雖然供求情況﹑人口增長及外國投資增加,都是支持樓價的重要因素,但新建房屋的支持亦經常被低估。」报告解释:「虽然供求情况﹑人口增长及外国投资增加,都是支持楼价的重要因素,但新建房屋的支持亦经常被低估。」

據統計,溫哥華有超過四分一的房屋在1970年之前興建,而有44%是在1980年之前建成。据统计,温哥华有超过四分一的房屋在1970年之前兴建,而有44%是在1980年之前建成。 「舊房屋所佔的比例很大,而裝修開支在過去十年亦一直上升。」在過去10年,當局批出的住宅建築許可總值350億元。 「旧房屋所占的比例很大,而装修开支在过去十年亦一直上升。」在过去10年,当局批出的住宅建筑许可总值350亿元。

多層式住房(condo)現在更成為新樓宇的最大代表,佔總銷售量一半,平均價格457,887元。多层式住房(condo)现在更成为新楼宇的最大代表,占总销售量一半,平均价格457,887元。 Re/MAX加西區域行政副主席Elton Ash特別提到:「尤其在卑詩省及阿省,多層式住房的銷量在過去10年佔25至50%的住宅銷售。」 Re/MAX加西区域行政副主席Elton Ash特别提到:「尤其在卑诗省及阿省,多层式住房的销量在过去10年占25至50%的住宅销售。」

報告補充,價格將持續上升。报告补充,价格将持续上升。 「在大溫地區的平均價格目前徘徊在791,332左右,按年增長18%,並預期在未來幾個月內繼續上升。」 「在大温地区的平均价格目前徘徊在791,332左右,按年增长18%,并预期在未来几个月内继续上升。」

截止現時,今年售出的住宅,已超過26,000間,按年增長9%。截止现时,今年售出的住宅,已超过26,000间,按年增长9%。 而在整個卑詩省中,基隆那的樓價升幅最驚人,10年內升了156%。而在整个卑诗省中,基隆那的楼价升幅最惊人,10年内升了156%。 較全加國的平均升幅106%多五成。较全加国的平均升幅106%多五成。

 
上传: 李丁