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【嘉德客服新房服务系列】新房 HST退税 —自住房和出租房退税区别何在?

hst 退税 meitu 1

买新房涉及交HST,安省的HST税率为13%。无论新房用来自住还是出租,满足条件的情况下都可以申请HST退税。退税只是退回HST(13%)的一部分,不是退回整个儿13%。买二手房不涉及HST。

  • 新房HST退税有两种
  1. 自住房退税:GST/HST new housing rebate ,简称“NHR”.
  2. 出租房退税:GST/HST new residential rental property rebate ,简称“NRRPR”.

  • HST退税有多少?

HST rebate由2部分构成-联邦部分(GST占5%),和安省部分(PST占8%)。

  • 如何计算?

首先找出购房交接时律师给的Statement of Adjustments,找到net sales price,这个数字是“净房价”,实计算的基础。

联邦部分退税:所付的GST*36%:

  1. 房价在≤$35万,联邦退税=净房价*5%*36%,最高到$6,300封顶。
  2. $35万≤房价≤$45万,(45万-净房价)/10,000*6,300
  3. $45万<房价,联邦退税为零

安省部分的退税:所付的PST*75%

  1. 房价<$40万,安省退税=净房价*8%*75%,最高到$24,000
  2. 房价>$40万,直接拿$24,000

  • 自住,退税如何处理?

若新房用来自住,HST退税通常由建筑商代为申请(建筑商先把new housing rebate给你,然后他再去跟CRA申请)。合同上显示的价格实际上是按照“自住”的大前提指定的,退税已经从房价中减掉了。这样的目的是为了使价格看起来较低,有竞争力,刺激购房意愿。

 1.自住房强调的是“自住”二字:

(1)          :自己,以及通过血缘、婚姻、同居和收养而形成的关系,包括父母,子女和兄弟姐妹等。

(2)          住:房主本人或家人必须第一个入住,把新房当作主要居住地(primary residence).

(3)          自住要显示出一个长期的状态,短期几天或几个月是不行的,建议至少住满一年

2.保留自住证据

各种账单、银行、保险、驾照、证件地址及时更改,确保能证明“主要、居、所”。

  • 新房用于出租:

房东自己申请NRRPR,建筑商不给代办。退税的重点:有一年会更长的租约+ 租客第一个入住+ 2年内申请。

  • 自住改出租

自己一开始住了几个月,然后决定出租的,既不符合自住申请NHR,因为房主没住满一年。也不符合租房申请NRRPR, 因为租客不是第一个入住。